房地产招商的流程是怎样的 (4000字).doc

房地产招商的流程是怎样的 (4000字) 房地产招商的流程是怎样的？ 房地产招标的流程主要可以分为十个方面，具体的内容如下所示： 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行房地产招商的测算和市场调研。这个过程需要进行三方面的工作。一是，对市场条件成熟度的调查。项目初期，首先要做的就是对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。这一步的进行是对项目所在行业宏观角度的考察。二是，对项目位置的可发展调查。房地产招商项目的位置选择问题对于房地产招商项目的成功与否是决定性的。三是，对房地产招商项目的可发展规模调查判断。在完成房地产招商项目选址工作后，需要针对房地产招商项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。 二、依据上面的市场调研情况确定房地产类型及详细的定位方案。房地产招商项目的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。 三、房地产招商项目组织确定和工作次序的建立。房地产公司在房地产招商项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确立专案组主要执行人员以及合理有序的工作次序工作。 四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈。进入到设计阶段的房地产招商项目，就可以与有意向合作的主力商户进行联系洽谈商讨双方互相的工建要求了。 五、研究房地产招商项目的微观及合伙伙伴、项目融资渠道的确定。这个步骤是房地产招商项目成功与否的关键性因素，如果定位出现偏差，那么前期的工作就全部白费了，反复探讨，定位的准确程度取决于市场。 六、房地产招商项目的规划进行设计。房地产招商项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。初步设计及施工图设计可以称之为微观 设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。 七、项目设计方案进行多方的讨论。如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与，并进行反复的沟通协商才能最终取得一个好的项目成果。 八、房地产招商项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合。 九、房地产招商方案的政府允许。 十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位。 商业地产的招商流程 1、 市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查房 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及 可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期 2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、 依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等