丰台长辛项目策略提报.ppt

园 筑 新 局 从两组数据统计说起： 不同产品的房源数量及货值配比，都明确标示：高层住宅中的140-250平米中 大户型，将是本案的主要货源； 与此相对，我们的目标客群，也呈现出明显的改善型置业倾向。 带着这一立论，再来看一组访谈录（根据内部调查整理所得。为保证当事人隐私， 部分资料做隐匿处理）： 王 宇 33岁，北京户籍。丽泽桥附近某公关公司执行总监。 5年前结婚时，在父母资助下，购置一套80㎡两居。 与妻子计划两年内要小孩，现有居所到时将较显拥挤。 关 洪 39岁，北京某知名院校财经系硕士。 毕业后留京至今。现供职于金融街某国有银行总部。 4年前在西四环购置一套120㎡三居， 前年女儿出生后，母亲来京同住（父亲已过世）， 现有意向再置一套环境较好的3-4居，做全家改善之用。 施 纲 46岁，国家图书馆中层管理人员。 女儿为海淀某大学在读硕士。 与同为某事业单位职员的妻子，一直住在国图家属院内。 从小在二环边的大院里长大， 大学毕业后分配到国图。公务之外，很少离开北京。 晋升的机会已经很少，事业上的天花板似乎举手可及， 自称早把心遗留给80年代的施纲，对体制也一直若即若离， 正如他在一首诗里写的那样： 裹着一身皮囊在都市流浪，不让人看到我对自然的向往。 杨 泽 军 55岁，石景山某军区中层领导。 全家现同住于一套150㎡四居内，儿子计划明年结婚。 有意另置一套房产，与已提前退休的老伴单住， 或留给儿子做婚房之用。 我们找到了几类人： 他们年龄集中在30-55岁之间，多来自西城、海淀、石景山等西部区域，和 丽泽、六里桥等丰台核心区； 他们已完成了相对丰富的财富积累，但受事业所限，仍是一群离不开城市的 人，而对生活品质的追求，则使他们有一颗想要离开城市的心。 他们的改善型需求，有刚需型改善与品质型改善之分，但均不受价格驱赶。 中大户型为主的产品结构，使得品质型改善客，成为我们最主要的目标客 户。他们也将以意见领袖的身份，影响、带动刚需型改善客的进场。 他们需要的，是能够为生活品质带来提升的“第一居所”。本案生态资源，是 吸引他们的最大亮点。但西南五环尚显荒僻的区域现实，将是令他们却步的 心理阻力。 长辛店“垃圾围城”一角 地铁14号线的开工、已陆续启动的改造工程，以及2900亿的南城开发计划， 都是区域发展潜力的动力支持。但最具实效性说服力的，仍是以园博园为 主要支撑的生态优势。 在“第一居所”密集的主城区，沙尘是随时而至的“密切邻居”。 在水资源并不丰富的北京，这，却是常见的“水景”。 “乘雾”而行，已渐渐成为主城区生活的常态。 “黄”（沙尘暴天气）、“堵”（雨天尤甚）、“毒”（污染指数严重超标）的 常态之外，另外一些场景，也让我们看到了“第一居所”的理想环境， 而公园，是它们的共同指征： 从社会主义的儿童乐园，到AAAA级国家景点，北海公园，已成为一个时代的生活记忆。 总规划面积288.7公顷的朝阳公园，让伊甸园式的梦幻魅力，在四环之内静静绽放。 占地680公顷的奥林匹克森林公园，以叠青泻翠的自然风景，与奥运场馆相映成趣。 距本案一路之隔的园博园，规模上相当于1.7个颐和园、1.8个朝阳公园、7.2 个北海公园，在北京西南再造一个奥林匹克森林公园。 加上永定河、鹰山森林公园等周边自然肌理，可以想象，本案未来的生活场景， 将是这样的： 以规模构建“生态新区”的同时，园博会作为全国规模最大、层级最高的园林 花卉盛会， 依托对商贸、旅游等行业的带动，也会对区域“城熟”起到积极的 提振作用。 立足城市高度，置于全球视野下，未来的“园博园板块”，甚至有可能将“田园 城市”的理论构想，真正付诸实际。 19世纪后半期，第二次工业革命大大加快了欧美国家的城市化进程。城市人口 的集中膨胀，造成了城区居住的过度拥挤，和生活质量的急剧下降。 在此背景下，英国城市学家埃比尼泽·霍华德，在1898年出版的《明日的田园城 市》中，首次提出“田园城市”的理论构想。 其主旨内容，是在大型城市近郊，建设业态完备、配套成熟的新型城区，使 居于其中的人们，在不离开城市的同时，也能享受乡村式的生态环境。 此一设想因顺应了当时欧美的城市化浪潮，迅即成为一场世界性运动。但在 具体实践中，与“田园城市”的初衷，多有出入。 霍华德亲自主导的莱奇沃思、韦林两座“田园城市”，因距主城较远、且自身规模较小，已成为一片城市远郊的 荒地。同样原因，多数欧美城市只徒有“田园城市”之名，其实仍是城郊住区。 被公誉为“花园城市”典范的新加坡，因其国土面积狭小、人口过度集聚，同样难以成为大范围普及的 范本。 在“世界城市”及“大北京经济圈”的双重战略体系下，未来的北京势必由主城区逐级外扩，因而“田园城市”必有 其实践意义。 区域内同类