0物业催费宝典.pptx

物业催费;在日常物管费缴纳过程中，业主常常会因为 工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租 ……………等各种原因迟交、甚至拒缴物管费！;学习目的;概览; 第一招 适时提醒;◆正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时 间对付“困难户”。 ◆下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外，各 项目可根据自身特殊情况而制定相关措施。 ◆预付金用完的客户一定要和按月缴纳的业主分别发送 短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我” 的想法，耽误缴纳时间 ;关键时间;关键时间;关键时间;对象： 满口答应，却总不出现的业主 招数说明： 很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。;断其后路 注意事项：;断其后路 话术：;断其后路 案例; 第三招 苦肉计; 苦肉计 注意事项：;苦肉计 话术：;山水4-102的A先生人在外地，工作人员多次电话通知其交费，A先生总以满怀歉意的口吻说自己工作太忙，没时间交，并保证在一定时间内汇款，却一直都未及时兑现。年底，工作人员再次联系业主，电话里十分委屈地提到，在部门年终总结时被点名指出片区收费率很低，工作考核因此受到影响，绩效工资减了不少；同时也在审视自己，自查哪里做得不到位，给业主带来了不好的感受，以至于不缴费。业主连称理解理解，表示人员工作认真负责，认同其工作态度，并于当日及时汇款，另预存了多月物管费。;对象： 无法取得联系的业主 招数说明： ◆业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初软件、资料留下的电话号 ◆码及其他途径（通过户内门机呼叫、上门催收、业主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就 ◆可以想尽办法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。;地毯搜索 注意事项：; 第四招 地毯搜索;地毯搜索 话术：;地毯搜索 案例：; 第五招 统一战线;统一战线 注意事项：;统一战线 话术：;案例：;对象： 曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主 招数说明： 某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大。这时“糖衣炮弹” 法就是一个不错的选择。 ; 糖衣炮弹 注意事项：;糖衣炮弹 话术：;糖衣炮弹 案例：; 第七招 全民总动员;客户中心;全民总动员 话术：;全民总动员 案例：; 第八招 公司行为——催费函;催费函 注意事项：;范例文本：;催费函 话术：;XX老师，我觉得你还是来交了好，你想，难道你交了我就不帮你出租了吗，肯定不 可能嘛。相反的你不交，小X也没办法向公司交代嘛，人家认认真真的费的业主都没帮，却帮没缴费的，你说这说得过去吗。而且，你这么拖着，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来维权，何必呢（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法，在法律上他是站不住脚的） 要不这样，XX老师，小X帮你想想办法，看能不能向公司申请滞纳金的减免，在小 X能力范围内的，我肯定会帮你争取（用意：对于处在交与不交边缘的客户，给与小利推动其缴纳）; 第九招 法律途径——律师函;当有多人同时??合律师函发放条件时，切勿同时发函，以免“狗急跳墙”多人抱团，应根据具体情况选择几人中较为怕事或领头的人“开刀”，杀鸡儆猴。 发函前，提前以私人名义“透露消息”给业主，让他赶紧前来缴纳 随催费函附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。 律师函里的缴纳时间最好定为离发函日2周。在发函后不要主动与业主联系，等其上门，你便可掌握主动权。如到达律师函上约定的缴费时间时，对方任未主动联系，则联系业主，探听情况。 在律师函的发放过程中，一定要让客户感觉这是从第三方律师事务所发出了（如用律师事务所的信封等）; 适时提醒