项目合作发展建议书.doc

项目合作发展建议书 二零一零年五月二十六日 前 言 感谢贵公司决策层领导对敝公司在专业上的信任，使敝司能够有幸参与到与贵司的合作中，希望我们所提供的资料能够得到贵公司的认同，进而为贵公司在决策时提供必要的帮助，为项目的最终成功建立良好的基础。 我们诚挚希望能够听到贵公司对我们所提交各项提案的中肯意见，如果能够得到贵公司的认可，我们将在后继的服务中不断完善充实以形成系统完备的可操作性强的整体方案。 衷心祝愿我们能合作成功！ 目 录 第一部分：市场分析 第二部分：项目分析项目开发投资预算与回报分析全市实现生产总值4358.5亿元，比上年增长14.1%。是2005年的2倍，年均增长14.9%，全市人均生产总值62264元，按现行汇率计算达到9396美元，增长14.5%。 2010年，一、二、三次产业增加值分别达到334.5亿元、 2566.5亿元和1457.5亿元，结构比例为7.67：58.89：33.44。 高新技术产业产值达到4947.5亿元，增长26.4%，占规模以上 工业产值的比重达到44.1%，比年初提高2.2个百分点。2011年1月烟台开发区住房均价为6185元/平方米，环比2010年12月份上涨1.23%，同比2010年1月上涨14.96%。从整体数据来看，2010年1-10月份开发区房价呈现连续上涨的趋势，达到5880元/平方米；在11月份房价有所回落，但在12月份房价再冲新高，达到6110元/平方米。进入2011年后烟台，开发区房价延续上涨趋势，1月份住房均价达到6185元/平方米。就在刚刚过去的一周，国家统计局公布的统计数据显示，4月份中国70个大中城市中有56个城市的新建商品住宅价格环比出现上涨，数量较上月出现增加。这显示出，调控政策依然未撼动房地产市场。无论是从2010年1月的“国十一条”到今年1月出台的“新国八条”；还是以2009年年末营业税优惠政策取消为调控起点到近期国家发改委要求商品房销售需明码标价的国家最新调控措施都可以看出，即便是以年为单位，调控依然没有出现人们想要的结果。限购、限贷、限外、房产税，在诸多新老调控政策均以“失效”或“效果不明显”落幕后，人们又将目光聚焦于下一个、再下一个调控政策。不过此时，反思比期盼更为重要。 区位介绍：位于柳子河路之南，同三高速北侧，泰山路烟台物流园之内，来往福山开发区交通便捷， 从泰山路步行到柳子河路乘坐23、206可直达开发区，从泰山路步行到同三高速可乘坐32路直达福山、芝罘区。 资源1：（地域位置优势）未来的一个趋势就是开发区和福山区慢慢融合，进而两地区无论从购物及居住都会得到一个相互补充，所以位于两区之间的中间地带会变得更为重要，因为这里不近不远的享受到芝罘区、开发区、福山区的多种资源优势。 资源2：（需求优势）从福山购房群体分析得知，此片区因为没有良好的居住项目，所以大量此区域工厂职工选择了其他地方购房，如果本项目介入，可以弥补此区域的空白。 通过对本项目核心资源的解读，已经明确了“我们有什么”的战略命题； 但是，项目的资源并不能够脱离市场态势而孤立存在。 因此，我们需要带着自身的资源条件进入到所面对的经营环境中， 在市场的试金石作用下进一步提纯。 从而确立有利于项目规避风险与发掘价值的市场发展方向， 现在就让我们进入下一个策略模块：项目swot分析与战略规划…… 项目客户分析 依据项目所处位置及自身资源，客户主力应该为企业单位职工，其他为个体经营者以及投资客群。客户以30岁以下的年轻人为主，30—50岁左右的客户将会多数为投资群体。区域应该以开发区为主，福山和芝罘为辅，同时周边县市也是不容忽视的购房力量。 项目产品定位及推广定位 通过对我们的客户及资源构建、市场挑战分析，我们的产品应该是这样子的，它“户型小、总价低、一居到两居、物业好” 所以，我们的战略方向： 以便利交通网为底色 以片区纯品住宅为基调 以小户型产品为竞争力 以优越配套服务为突破 打造三区中心的格调品质生活家 项目价格定位 按照以上定位，参考同区域的价格走向，本项目的价格体系应以芝罘区、开发区、福山区的价格权重而得。 房价 占权重 权重价格 本项目价格 福山区 4536元6220元开发区作为烟台的移民区拥有大量的外来人口，这也是开发区房价近年来稳步攀升的最重要原因。据搜房网数据监控中心数据显示，4月烟台开发区楼盘最新报价维持在6220元每平米，与3月相比，环比增长0.65%，与去年同期相比增长20.15%。 据搜房网数据显示，福山区4月房价为4536元/平方米，相比3月份的4656元/平方米，降幅为2.65%。分析数据可见，均价的下降一方面是由于区域内部分楼盘推出新品，优惠力度较大；另一方面刚亮相的部分新盘价格较低，拉低了整体的均价水平。预计这一情况在5月就会好转，均