商业地产中如何发展社区商业.doc

商业地产中如何发展社区商业 商业地产中如何发展社区商业？ 大盘开发使社区商业成为商业地产新模式。近几年来，中国房地产业兴起“大盘”热潮。动辄几千亩，甚至上万亩的土地开发，在各大中城市频频亮相。这类大盘开发，具备统一规划、投资集中、房价相对低廉的特点，可以在三五年内快速聚集人气。而伴随这种大规模住宅开发而相应产生的配套需求，催生了一个新型的商业地产类型，即社区商业开发。 社区商业的模式定位，是一个非常敏感而重要的问题。配套商业的面积虽然不大，但对整个社区的长久发展有深远的影响。虽然社区商业是规模化住宅开发的必要配套设施，但是对于社区商业的模式探讨在过去的十年发展过程中，也经历了不同的模式，走了许多弯路。早期社区在兴建的时候对相关的商业配套考虑较少，例如在北京天通苑和望京的大型经济适用房社区刚刚建立后，商业配套数量明显不足，导致居民的消费需求无法满足。而后来随着商业地产的过热，很多社区商业由于定位错误，模式不合理，不但未能给社区提供完善的服务，连自身的生存都成了问题。由此可见，社区商业既可以是住宅开发与销售的增值利器，也可能成为社区经营的包袱。因此，社区商业的模式确定，有很高的技巧要求。 社区商业起因于居民油盐酱醋茶式的日常消费需求，而又拔高至健康、体育、文化、娱乐、品牌等高层面的消费需求。这是一种有明确定位的消费群体的商业经营。因此社区商业地产的模式有自身特点。 首先，社区商业的消费群体十分明确，住户即是顾客，消费层次与住宅楼价有密切关系。商业规模的确定必须根据供需关系，需求的 计算则必须根据社区或者板块的人口数量、消费能力以及消费习惯确定。社区商业的服务半径不可能以车行来衡量，步行的适当上限距离即是公交车一站路500米。这也是单个住宅区开发的规模上限。其次配套服务是社区商业的核心宗旨，商业部分的经营价值可能不会很高，但其真正意义是使住宅销售部分增值。因此，配套商业的特点是门类繁杂，服务多样化，宜于配套互补，价格利润空间低，各类功能规模有限，要求服务便利。 配套商业的店面规模宜小不宜大，要利于经营者和消费者双方面。社区商业街的经营者或物业拥有者，大多是附近住宅区内的住户，消费者的消费也多是日常型的消费，所以小型店面既适合利润不大，销售渠道通常的日用品经营，也适合住户的商业地产的投资。但是这两类房产必须区分对待。由于日用品类零售业和服务业的利润有限，其承租能力也有限，因而以社区服务为目的的商业，切忌不可因追求销售利益而转变成高价的投资型店铺。配套商业用房的售价或租金应低于配套商业的承租能力，配套商业的业态也应由物业租约强制性规定。 投资型的店铺在目前市场上是一个很大的误区。在社区商业里，过高的底商价格很难带来高回报。高售价与高租金的店铺最终只能以经营高档商品来支撑，而无法承受配套服务型商业的低利润模式。在市场不成熟的时期，很多底商价格被哄抬，投资人轻信”一铺养三代”的伪命题，结果造成高价买进的商铺，只能以低价出租，而业态无非是极低技术含量的美发、足疗之类。这种低专业水准、低收费、同质化的竞争不可能带来预期的回报，用作投资的店铺，由于定位错误反倒成了负资产。店铺作为投资的前提是：第一，售价足以被配套商业业态的承租能力覆盖；第二，整个商业设施的规模多样化超越了为社区日常生活配套模式。 作为配套商业，商业空间与住宅区密切相连。有的为会所模式，或是底商模式，或是结合住宅区出入口和主要景观带的一条街模式，都与居民的生活空间有直接的联系。商业位置与人流线路的近便与快捷成为经营效果的重要因素。很多的住区开发都把商业设施作为聚集人气的重要手段，特别是在一期建设时，特意把商业街作为楼盘的展示窗口，为客户描绘一幅未来生活的繁华场景。在南方商业活动繁荣的区域尤为如此，珠江地产开发的很多楼盘都采用了这一战略。 配套商业的外向型服务非常重要。第一批设有会所及底商的住宅开发，因为这一创举，使得居住区的档次和销售都上了一个台阶。这一代的会所和配套多面向社区内部服务，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。某些社区的底商既有内向部分，又有外向部分，经过一两年的淘汰，只有外向部分得以生存，内向部分全部空置。小区内居民自身的需求相对于整个板块的区域需求毕竟有限，因此内向型的配套服务注定因需求小、服务单一而难以经营。 不同社区的商业配套相互配合，也是一个完善服务和分担风险的良策。其实居民不仅需要本社区内，更需要板块其它社区共同提供尽可能多样化的完善的服务。而不同楼盘的开发商显然缺乏相互协调的意识和能力。以北京的万柳板块为例，十余个大项目均是高层高密度的大盘，而每个会所几乎都是重复建设，经营惨淡。如果能够经过统一筹划，业