2011年9月商业综合体解码.ppt

第九章：政策渠道的运用 —— 兵以诈立，以利动，以分和为变者也。 兵者：诡道也 项目地块靠近区域商业中心，周边有成熟商业物业； 项目本身立地环境非常糟糕，几乎没有人流，且同成熟商业被围墙隔离； 项目本身建筑规模有限，无法通过招募主力店实现渠道； 区域交通状况较为混乱，尤以停车环境杂乱为难点。 项目展示面被住宅隔离，基本无法形成展示效果； 城市被铁路桥隔为东西两段，项目靠近西侧封死的端头位置。桥东侧为区域政府； 已有成熟市场 当地政府 花鸟 居民楼 酒店 轻轨 商业 商业 空地 铁路 诡计 充分分析项目周边条件，耐心点； 站在共赢的角度上看待问题，换个椅子坐坐； 政策永远是站在规则一头的； 不要逃避，最大的劣势有可能变为最大的卖点。 第十章：模拟操盘节点 定位之本，勿自欺欺人 此时招商大战应已展开 商业综合体开发及营销流程 拿着意向去卖房 签约看交房，只要你敢签 商业地产的最高境界 ——资产证券化 资本，温柔时好似一个柔情似水的少女、疯狂时……像个泼妇 证券市场 —— 投资者不愿自己进行直接创业，当其看好某种企业盈利模式后，以手中资金换股权方式参与某商业模式，获得等比例经营分红、实现变相创业； 商业地产资产证券化的实质 企业上市 —— 拥有商业模式的企业，将非现金资产交换为现金资产的行为。企业上市不等于赚钱、其行为本身基本没有对总资产造成明显增减（小幅减少 —— 上市成本），仅