碧桂园地产基础知识选读.pdf

地产基础课程一：房地产基础知识 一、房地产、房地产行业 二、规划、建筑、测绘知识 三、房地产投资知识 四、户型评价基础 什么是房地产？ 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的 也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及 其权益。 讨论 房地产和汽车有什么不同？ 房地产分类 自然特性 1、位置的固定和不可移动性； 2 、唯一性； 3、难毁灭性； 经济特性： 1、耐久性； 2 、保值增值性； 3、产权的归属。 房地产分类 根据土地的用途分类 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 （70 年） 2 、 公用设施用地（含商业用地）40 年 3、 工业用地 （50 年） 4 、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 根据房屋的用途分类 1、 居住用途的房屋。 2 、 工业用途的房屋。 3、 商业用途的房屋。 4 、 文体娱乐设施。 5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。 房地产开发流程 一、项目决策阶段：可行性研究 二、前期准备阶段：获取土地使用权 ——征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 规划设计 ——建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 ——申办《施 工许可证》 ——招标 三、工程建设阶段：施工 四、项目销售阶段：申办《销售许可证》 ——商品房销售及按揭——申请竣工验收，取得 《建筑工程竣工验收备案证》——申办建设工程规划验收 ——进行权属登记，取得《商品 房权属证明书》 ——物业移交 五、交付使用阶段 ：物业管理 投资拓展 项目定位 货量组织 产品定价 配套策划 推广组织 客户管理 规划基础知识 占地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积，谓建筑占地。小区占地 面积包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。 一般用亩来表示，1 亩=666.7 平方米 建设用地面积：可开发用地面积、净用地面积，即指城市规划行政主管部门确定的建设用地 位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 总建筑面积：就是建筑物各层的水平投影面积的总和 容积率=总建筑面积/建设用地面积 总建筑面积=建设用地面积*容积率 讨论： 1、容积率由政府规划部门确定，是何用意？ 2 、对开发商的影响在何处？ 3、对住户的影响在何处？ 楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地面积*单价/土地面积*容积率=单价/容积率 凤曦苑 当期规划面积135,754 ㎡ 绿化率45% 容积率0.40 总建筑面积5 万方 凤馨苑 当期规划面703,987 ㎡ 绿化率35% 容积率2.00 总建筑面积140 万方 低层住宅：独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 多层住宅：6 层以下为0.8~1.2, 小高层：12 层以下住宅为1.5~2.0, 高层：18 层高层住宅为1.8~2.5, 19 层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0 的，为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积 建筑密度：即建筑覆盖率，指规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明 建筑物分布的疏密程度和土地利用率。 相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多 正常情况下，居住区建筑密度一般在17%~30% 绿地率=各类绿地面积总和/用地面积 与绿化率的区别 各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的 绿地） 绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天 停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60% 以上。 总占地189767 平米 容积率2.0 总地价9.21 亿 1、楼面地价？ 2 、总建筑面积？ 3、做什么产品？ 楼面地价：2426.66 元/平方米 总建筑面积：379534 平方米 38 万方 别