世联关于陌生区大规模低密度项目开发.pptVIP

* 青岛-假日温泉项目 项目位置：即墨市温泉镇 项目规模：占地面积539亩 项目界定：城市远郊区具备优良资源的较大规模中高端住宅项目 客户面临的困惑： 区域未来发展方向模糊 如何面对区域内未来面临高端项目急剧放量的竞争环境？ 如何整合资源，克服地块分散的劣势？ 项目如何推进和启动？ 世联提供服务： 城市中高端房地产特征研究、区域价值挖掘和定位、城市中高端置业人群特征研究、项目竞争策略制定、地块资源整合策略、项目开发推进策略研究、产品设计定位 * 北京-怀柔低密度项目 项目位置：北京市怀柔区红螺寺旅游区的西部 项目规模：占地面积1156亩 项目界定：大都市远郊区、大规模、多物业组合项目 客户面临的困惑： 地块既定规划中的别墅、度假村和游乐设施用地通过建设后变现，会所和五星级酒店自己持有，想了解变现部分资金是否可以与总投资持平？ 别墅、度假村和五星级酒店的市场状况如何？ 世联提供服务： 对地块相关竞争区域的别墅、度假村和五星级酒店进行了深入的市场调查，总结出特征和规律；给出整个项目的投资安排和经济测算，对项目存在的风险给出规避建议和方法 * 成都-郫县项目 项目位置：成都市郫县友爱镇，距市区三环路约27公里，距都江堰/青城山景区约20公里 项目规模：建设用地500亩，文化设施用地300亩 项目界定：区域中心城市，无优势自然资源，陌生区域大规模低密度项目 客户面临的困惑： 项目的核心卖点是什么？ 项目的目标客户是谁？ 世联提供服务： 深入分析成都低密度市场发展现状与未来趋势，总结成熟低密度市场圈层结构，并结合成都城市人文性格本源，从中找出项目区域价值，打造核心卖点；剖析成都低密度市场客户特征，结合本体条件找出目标客户；给出具体的项目区域价值、整体定位的贯彻方法；提供详细的产品设计要点、配套发展策略 * 昆明-安宁温泉镇项目 项目位置：昆明安宁市温泉镇 项目规模：占地6.4平方公里，首期1200亩 项目界定：依托一定资源下的区域房地产开发项目 客户面临的困惑： 如何在前期投入较少的情况下进行住宅开发。 怎样实现资金的滚动开发利用，快速的回现。 打造区域产品的品质，golf建设与住宅的关系。 客户为首次进行房地产开发项目，缺少经验。 世联提供服务： ? 项目整体发展策略与区域定位，功能分布及比例，项目规划设计建议， 市场判断及客户分析，项目盈利与开发策略，经济评价。 安宁 昆明 38公里/1h * THE END * 我们常常听到的问题 我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？他们凭什么买我们项目？ 项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？ 项目的建筑风格？能否通过设计带动项目销售？ 如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？可否通过大规模配套来建立项目核心竞争力？ 启动区怎么快速回收资金？ 。。。。。。 * 根本原因在于我们没有把握此类项目开发的基本规律 这些的问题出现的根本原因是，我们把陌生区的大规模开发当成常规的房地产项目来操作了。 而世联的研究发现，这种陌生区、或者称之为待开发区的大规模低密度项目开发本身是有一些规律可循的，在几个关键问题的解决上也与常规房地产项目区别很大。 * 陌生区大规模低密度项目开发  * 大规模开发的九大关键问题 Q1 站在城市视角的区域价值定位 Q2 以财务目标为核心的分阶段开发策略 Q4 基于竞争的可持续的项目核心能力（资源整合） Q5 项目增值为导向的营销策略 Q7 Q3 配套开发策略的制定是项目开发的焦点之一 动态的客户层面选择 Q8 Q6 兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择 Q9 以正确的目标体系梳理为前提 定义生活方式，建立自我价值标杆 * 旅游地产 or 房地产开发？ ——大规模项目目标体系的梳理 如何与政府目标的协调 对收益的预期 土地的开发方式 项目资金投入的计划 项目其它开发条件 大规模开发项目涉及较大规模土地开发，往往涉及地方政府利益，担负一定的政府目标。因此理清各个利益主体的需要，兼顾社会效益与经济效益的平衡。建立清晰的目标体系是项目成功开发的前提. 案例：昆明温泉会议中心项目、北京温榆河绿色生态走廊项目 重点关注： * 中心化，而非中心 ——基于城市发展的大思维挖掘项目价值 关键词：基于未来、城市价值、项目资源禀赋 在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进程、人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性规划； 准确