西安智慧城项目策划方案.ppt

（2）区位环境卖点： 位于长安区新行政中心区核心区内； 位于大学城中； 交通便捷，有子午大道、韦郭路等交通干道直达智慧城；距离市中心半小时以内车程； 紧邻大型商业中心－－盛世商都； （3）项目核心优势诉求 长安区新行政中心的住宅配套项目； 长安区2006年重点建设项目； 西部大学城第一个高尚人文社区； （4）性价比诉求 一套智慧城住宅（2800元/平米）＋10万元小轿车＝高新区一套中高档住宅； 2、建筑立面要求建筑形式处理体现观景效果，空间具有通透感。建筑形象通过色彩、构件等体现地域建筑的神韵。建筑立面形式应以简洁为主，减少附加的建筑装饰或符号。以建筑的材质对比、色彩、比例体现建筑的风格特征。 3、建筑平面要求建筑方案应布局合理，功能分区明确，尽量减少交通面积。户型设计在保证基本功能齐备的前提下，使极具人性化的尺寸设计合理，方正宽敞，面积上尽量集约化。考虑地域居住的传统习惯，力争户户朝阳，南北通透。为体现小区生态、健康、闲逸、精品的整体理念，客厅、主卧室应设计在最好景观及最好朝向的位置。房型设计尽量将使用功能细化，充分考虑储藏空间等。其次要考虑房间的适应性，充分适应空间不同功能使用的需求。户型设计以两房和三房为主。 4、建筑细部设计建筑细部应侧重阳台、窗口、屋顶、空调机座等的设计手法，避免繁杂、琐碎、过多的装饰和过分的细部雕塑。如观景阳台、飘窗的精致设计，屋顶与顶层的结合设计等。阳台和屋顶露台：应增加非封闭的观景花园阳台和屋顶观景露台，增加建筑的层次感和室外观景空间。室外落水管与饰面色彩要统一协调。 一、开发理念 二、开发时序 1、总体差异：树立具有“三性”的主题概念 项目必须通过对显性资源和隐性资源的挖掘，形成独特的项目主题概念，才能在南部西安的整体区域中，形成差异化，从而引发轰动性效应。 项目的主题概念提炼不能仅仅盯在户型设计、物业形态等基本动作的层面上，更要在配套、生活方式等自选动作上下功夫。只有这样，才能在总体上超越市场上现有的郊区楼盘，形成核心竞争力和具有鲜明个性的主题。 一、开发理念 2、社区配套：从“配菜”到“主菜” 对于一般项目来讲，教育、商业、会所都是“配菜”，而对于本项目来讲，这些配套有可能超越一般概念，形成社区的主要卖点和核心特色，成为项目开发的“主菜”。 家世界、盛世商都 商业的坚实基础 10 万即将入住大学生 社区商业街的有力保障 西部大学城 社区教育的强大后盾 行政中心区 会所功能的主力消费 配套先行：项目的一大特色 10 万大学生对风情商业的强大需求，可以保障项目在没有入住就可以有旺盛的商气；家世界、盛世商都的大规模商业，将会使项目未开盘就有很好的成熟度。 1000多政府办公人员的餐饮、接待、公务交流的旺盛消费力，将使项目会所开盘之始就有很好的经营保障； 配套先行、配套先热，将成为项目差别于紫薇田园都市、枫林绿洲与白桦林居的“利器”和“王牌”。 3、局部领先：树立独具个性的生活品质 对于200亩的盘，没有必要像大盘一样追求面面俱到，而是在几个重要方面（领口和袖口）实施重点突破。 对于本项目来讲，从产品形态、容积率等硬指标上突破的空间不大，而从教育概念、社区主题等软环境上突破，将能够一下子提升产品的品位，起到事半功倍的效果。 项目正对面就是拥有10万数计高素质、高品位人群的西部大学城，如果能够将此资源和项目的幼儿园、小学等教育配套创造性地嫁接在一起，创造出大学城社区的良好高尚居家氛围，将会使项目独树一帜，脱颖而出，极大的提升社区的文化品位和居住品质。 二、开发分期与时序1、首期开发内容项目一期启动应以形象主打，以会所建筑为标志和吸引，以南侧商业街为引导，最终展示中部一期建筑的形象。一期开发建筑形态全部为多层住宅，一期总开发量控制在8万－10万平方米。一期建筑密度可以适当降低，突出环境品质。建筑户型以二房和三房为主，占85％的比例， 其余可以配置少量四室的大户型，但面积不超过200平方米。  2、二期开发内容 二期剩下的多层与东侧小高层为主。根据一期的销售状况，适当将产品品质调高，有一部分的花园洋房，在东侧靠绿化隔离带的地方，可以设置少量点式小高层。 二期的建筑形态以6-7层多层为主，在景观良好的地方，穿插少量3-4层花园洋房，在北部区域、东部区域可以适当布置小高层。 1、首期项目定位 2、首期项目构建 3、首期启动策略 4、首期价格策略 1、首期项目定位 首期目标消费群定位： 西安市自由职业者（包括记者、律师、会计师、咨询顾问、soho族等）、大学城区域文化工作者、周边中高收入客户（电子城、高新区、科技园等）。 产品定位： 首期产品以多层（5-6层）为主，适当开发部分9-12层的小高层，形成相对丰富的多元产