成都市2010年4月房地产市场分析报告.docVIP

2010年4月市场分析报告 一、成都市区商品月供需情况分析图1：200年月—月商品房 （数据来源：成都市房管局） 2010年4月商品住宅整体供应量486万㎡/月，环比3月上涨7.58%，同比2009年4月下降41.5%； 2010年4月商品住宅成交量80.98万㎡/月，环比3月上涨16.42%，同比2009年4月下降32.29%。 从市场的历史数据来看，4、5月都是一年中成交量较高的月份，2010年4月同样遵循着这样的市场规律，4月的成交量在2010年1—4月中最高，但相比去年4月，成交量下降约40万㎡，但月度环比增长水平却相当（2009年4月月成交量环比上涨15.51%），说明2010年市场发展力弱于2009年，但市场发展规律仍较为接近。 市场发展力减弱，主要原因是房价上涨过快，致使购房者购买力下降，2009年4月成交均价5582元/㎡，2010年4月成交均价7372元/㎡，房价同比上涨32.06%，成都居民可支配收入近年的增长率在10%—16%左右，房价增长已远远超过了居民收入增长。 市场发展规律相似，则说明大家对房地产市场的发展预期依旧看好，特别是在通货膨胀预期已逐渐成为现实的情况下，房产成为了最好的保值增值投资。 但在4月14日以后，房地产市场的预期必定发生改变，从4月14日到19日，一系列力度空前的房地产调控措施在一周内密集出台，进一步表明了中央政府调控楼市的决心，同时，房价下跌的预期也在不断增加。 从4月成都房地产市场的数据来看，似乎并没有受到政策的影响，依然保持着良好的走势，这包括以下几方面的原因： ①新政出台不久，各部门、银行金融机构、地方政府对新政的解读和相应执行细则出台还需一段时间，对市场的直接影响尚不明显。 ②购房预期虽然有所改变，但对房地产长期看好的预期未改变，区域价值高的项目仍受到购房者的追捧。 图：200年月—月商品房 （数据来源：成都市房管局） 从2007年“9.27新政”的实施情况来看，政策调控是具有周期性效应的，在政策实施的当月和次月，成交量都没有发生本质性的变化（2007年9、10月成交量都维持在100万㎡以上），但越到后面，随着政策细则的不断落实，调控落实到具体操作层面，政策效力开始发挥作用，较为显著的出现在了2007年12月、2008年1月，成交量已下跌了50%。 但从本次新政的力度和强度来看，政策效力展现周期将会比2007年更短，因为本次新政的背景具有更强的政治目的，关乎政府的信誉——政府究竟能不能控制房价上涨，从中央政府、各部委极力敦促各地，特别是“领涨城市”出台细则即可见一斑。 图：200年月—月商品 （数据来源：成都市房管局） 截至20年月日，成都市商品住宅建筑面积万㎡，可售套数套（一）成都市区商品月供应情况分析图：200年月—月商品新增供应情况 （数据来源：成都市房管局） 根据对成都市房管局商品房预售许可证发放情况的统计，20年月成都市新增商品住宅预售个，新增供应面积万㎡图：200年月—月商品新增供应 （数据来源：成都市房管局） 从商品住宅供应量与成交量的曲线关系来看，2010年4月的市场新增供应量再次高于市场成交量，新增供应量和成交量交替上浮，但差距较小。 1、新增商品住宅方位分析图：20年各方位新增商品住宅供应量对比统计 （数据来源：成都市房管局） 2010年4月新增供应量以城东、城西相对较多，分布在40万㎡和25万㎡以上。 城东市场新增供应主要集中在成龙路一线，二、三环之间，包括上海东韵、卓锦城等。 城西市场的新增供应量主要集中在西三环周边，主要包括中大君悦金沙、成都合院、中海国际社区等项目。 城南主要集中在高档项目，包括誉峰和华宇蓉国府项目。 2、新增商品住宅分析图：月各新增商品住宅供应量对比统计 （数据来源：成都市房管局） 2010年4月，从新增供应量的环域分配来看， “一环—二环”环域占到2%，“二环—三环”环域占到了45%，随着城市的扩张，“三环外”环域在新增供应量中所占比例约来约大，4月达到了50%。 但也需要清楚地看到，在成都三环内还有大片区域处于待改造利用状态，特别是城北荷花池、五块石专业市场片区，未来将是城市住宅的新兴区域。 （）成都市区商品月情况分析 （数据来源：成都市房管局） 2010年4月，成都市商品住宅市场共成交商品住宅8814套，成交面积80.98万㎡，市场成交情况依旧保持良好的上升势头，但这一上升势头预计不能保持太长。 图9： 2010年4月各周成都市商品住宅成交情况 （数据来源：成都市房管局） 从4月各周的成交情况来看，目前成都受新政的影响虽并不突出，但已显露一些迹象，4月24日—30日成交水平相对前2周出现了较大的下滑，从市场规律来看