浙江嵊州明山桃源项目2009第一季度市场分析报告.docVIP

明山桃源项目2009第一季度 市场分析报告 国家统计局最新发布的数据显示，一季度全国楼市走出了一波同比“价跌量升”行情，这和各地楼市“小阳春”的态势也基本吻合。不过，就此断言楼市整体“回暖”为时尚早。进入二季度后，楼市走势如何，既和市场博弈有关，也取决于整个宏观经济的基本面。在浙江地区，楼市近段时间成交呈上升趋势，不过供应量巨大也是不争的事实。 一、季度重点工作回顾 （1）2009年1月确定年度营销任务指标，年度工作目标分解计 划，年度推广方案等提案工作。 （2）2009年3月28日明山桃源二期叠景框架多层公寓开盘。 （3）截止2009年4月22日，本项目多层38套签合同,2套预定.排屋签约3套.签定协议金额:1250余万元。 二、季度市场回顾（2009.1-2009.3） 去年第四季度开始至今，嵊州房地产市场风云变幻，各楼盘为抓住客户，价格竞争此起彼伏，市场上主力新老楼盘在年底都采取了低价促销回笼的策略，来保证项目的资金回款：1、小高层公寓部分：金湾国际4300元/㎡起价销售不畅的情况下，推出120套特惠房源（起价3200元/㎡，每层加100元/㎡ ），均价3600元/㎡ ；世贸金樽名邸，原对外宣称起价4600-4700元/㎡，最终开盘开起价仅为（4080元/㎡，每层加100元/㎡ ），均价4600元/㎡ ；2、金湾国际排屋原对外销售价150万～200万（带地下室70 ～ 80平方米，地上地下总面积320～400平方米），实际销售报价136万～ 175万，均价4250 ～4375元/平方米。3、预计新开项目：今年城南新区中大项目将正式启动，销售起价5500元/ ㎡，在价格战基础上将给嵊州带来品质战。 从以上市场变化可以得出如下结论： 1、上述楼盘的价格战，带动嵊州新的市场分化，客群竞争激烈，营销工作需更加实效且应更有针对性。 2、嵊州楼市价格下滑趋势已经形成，价格的杠杆作用正在逐步体现： 新开楼盘理性入市，价格调整一步到位，逼定销售策略成功；老盘反应迟缓，被动打折，幅度不大，效果不明显；（如金色阳光，独秀山庄） 3、在这样的竞争环境下，要求明山桃源项目必须对市场态势及价格策略进行针对性调整，以实效的战略决策去完成全年销售指标。 三、竞争项目情况 据调查目前嵊州市场在售商品房房源主要集中在城西、城南、市中心老城区，此外东部经济开发区除本项目外也有少量小规模余房在售。目前市场上主要竞争项目为金湾国际、世贸金樽、江南春城、金色阳光/朝辉雅苑、兰苑小区等。 公寓供给研究 （1）?金湾国际：已销售房源中大部分结顶，1，3，9号楼降价为3258元/平方推出,每层加80-100元不等，第一次推120套，后又加推120套，销售率80%，据了解楼盘90平米的小户型基本售罄。 （2）世贸金樽：已卖了200多套小高层，销售率90%，剩余的都是顶楼中间套或者一层；降价后4080元起按揭9.9折，一次性9.7折，再送5799元的大红包，每层加价100元/㎡，顶楼150万。10楼以上连2车位，其余连一车位卖，车位8-8.5万，根据位置,定金8-11万(车位比1:1)； （3）江南春城：一期全部结顶，二期开工过半,多层4000—4600元/平米,销售进度比较慢,排屋销的比较好,目前没有新的广告投放.销售员手上9.9折,楼顶和边套必须连带车库和储藏间，储藏间面积7平方-15平方之间. （4）金色阳光/朝晖雅苑：共计570户，户型范围77-124㎡，主力面积为100㎡；现在购房均价4700-5500元/平米，优惠98折左右，目前，销售率40%左右，剩余房源较多，已交房，物业管理费0.6元/平方.东部经济开发区朝辉雅苑在售房源销售率85%左右，该项目到目前为止已经销售了4年，现在均价4100-4600元/㎡左右，但尚有130-140㎡左右的户型现房未售出。该项目后期将推出两幢90㎡左右的小户型公寓。 （5）米兰阳光：已经交房，目前推出压轴剩余房源26套以原价9.7折价格销售。 （6）兰苑小区:小高层已全部结顶，多层3900元/平米。小高层价格是4300元起，高一层加100；多层区卖的基本差不多了，小高层还有一半左右。多层已经交房，小高层7-8月交房。 ◎别墅、排屋供给研究 目前市场上主要竞争项目为独秀山庄、金湾国际、江南春城。 （1）?独秀山庄：排屋结顶，独立和双联在建中，排屋60多万带花园50-80平米不等，双联100万左右(当前价格与以前一样)目前剩余房源较多，单体有部分卖出，排握和双联销售一般。 （2）金湾国际：联排已经降价为136万-175万（320-396㎡ 双联198万-290万(295-478㎡)，销售政策为：按揭客户9.8折，一次性付款9.7折，目前金湾国际样板景观区（含样板房）已经完成，除两幢高层停