精实地产2011年西安二府庄地块开发战略_部分2.pdfVIP

万科城定位的反反复复  第一阶段  继续做四季花城升级版  优势：稳妥，继续消化四季花城的忠诚客户  劣势：价格无法拉高，利润难以实现,无法形成差异化竞争  第二阶段  产品全面创新，升级,提出“深圳首创大型  TOWNHOUSE亲地社区”物理定位  优势：可以实现利润，实现差异化竞争，消除地域障碍  劣势：高端产品接受度存在风险，出现大量小高层，销售没有把握  最后结论  拔高档次（产品设计和产品命名）  小高层创新  LOFT 如何吸引深圳人 ，到一小时车程外  的郊区生活? 1、产品线丰富，产品形态创新:首开深圳先河！ 万科城除了继续提升四季花城的情景洋房，还糅合了改良西班  牙、地中海、南加州等建筑风格，设计出全新的Townhouse、情  景花园洋房、透天小高层、Loft等多种建筑形态，开拓出阶梯露  台、退台式花园、空中花园、半地下室等创意空间…风格鲜明，物  以稀为贵。  万科城是深圳第一个西班牙风格社区 （2004年面市）。  深圳第二个西班牙风格社区 （华侨城曦城2006年面市 ）。  2、塑造“万科城”的生活方式  一个远离城市中心的大型社区，万科城造“城”的支点在哪里？  万科城商业风情步行街是万科城的核心和灵魂 。  万科城作为深圳一个大型的城郊居住社区，这就要求它具有完善的生活配  套设施、优雅的娱乐设施。  万科城商业街区，承担的不只是社区的消费，更是与城市区域规划发展互  动的商业核心。  30000平米大型商业街区、一个12200平方米的开放式城市广场、两所幼  儿园和一所占地35600平方米的九年制学校  。 社区特点 ：  (1) 使整个商业街演变成为一个集购物、休  闲、游玩于一体的风情街区。 商业是住宅区的附属品，但是它又与之相辅相成不可缺少。  万科城在生活模式上采取创新的新思路：营造特色休闲、风情购物  区，在购物中休闲，在休闲中购物，又注入西班牙和地中海风情，使  整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。  万科城商业风情步行街是万科城的核心和灵魂，塑造了“万科城模  式”的生活方式。  (2)公共空间开阔,大开大合:成为整个版块的中心  l娱乐休闲广场——12200平方米的开放式城市广场  万科城设有12200平方米的文化广场，对整个社区来说又增加了一个巨大的人  流逗留场所，吸引了项目周边的人来游玩！在销售期间,人气旺,是最好的销售背  景！ (3)商业采用情景化全街铺的规划布局(便于销售) 独立式临街商铺，与集合商业相比，既可免受其他商家的干扰，亦可共享客源。  万科城步行街采用全街铺的规划布局，最大的特点就是营造出“铺铺相连、琳琅  满目”的商业环境，更加贴近人们的购物心理，让游客在轻松、随意之间体验逛  街购物的乐趣，从被动购买变为主动购买，大大提升购买力。  (4)提前锁定主力商家。  (丹桂轩、华润万家…) 相似的区位，同为大体量开发项目  从万科城的成功开发案例中，可以清晰的看出：  一个近郊大体量项目，必须依赖准确的定位和产品规划；而失败，则每个环节都有可能出现，所以，本项目是否成功，必  定要扬长避短，  准确定位+合理规划，是成功的点金  石！ 01  02  03  02定位篇  02-1项目区位 02-2案名建议  02-3项目定位  62  项目位于西安市南部，小寨商圈内，地块距离城市中轴线长  项目区位  安南路不到一公里，地处西安几个高端区域的中间位置  项目位于城市中心区以南