青岛茶山·大院二期市场报告2.pptVIP

市场研究 2 　土地市场分析 住宅市场分析 写字楼市场分析 商业市场分析 土地市场分析 2010年青岛市（七区五市）各类土地共计出让1082幅、3455.7万㎡，较09年分别环比下降3.1%、35.8%。全年土地供应呈震荡型波动走势，高峰期集中于3-5月，6月跌至谷底，自9月起伴随市场成交回暖，土地放量增大，11月小幅波动后12月登至顶峰，土地市场热情再现。 土地供应 2010年郊区五市成为土地供应的绝对主力，土地资源较充足，目前仍以增量土地开发为主。 土地供应 从2010年土地供应结构看，工业用地占比最大但有所下滑，总计491幅、1474.6万㎡，六成以上集中于郊区五市。而住宅、商住、商服用地的供应幅数和面积较09年均有增加。 土地供应 从2010年土地供应面积看，10万㎡以上大型地块仅68幅，其中住宅用地尚不足两成。大型地块放量虽有减少，但开发商分批拿地的现象并不鲜见，因此楼市依旧不乏大盘。 土地供应 （非工业用地） 2010调控年，土地市场的热度却超过了2009年。住宅用地成交高峰期集中于5月、12月；商住用地在4月、9月最为活跃，商服用地走势较为平稳。 土地成交 从各区市成交情况看，郊区五市中，即墨表现最为抢眼，其次为胶州、胶南，平度紧随其后。 土地成交 从土地成交用途看，2010年商住、商服、住宅成交相对均衡。其中住宅用地主要集中于胶南市、李沧区、平度市。 土地成交 从成交面积区间看，2010年土地市场小型地块供需两旺，商服、商住、住宅用地成交情况基本持平。5-10万㎡地块以住宅为主，10万㎡以上地块仅占总成交幅数9%，且多为商住用地。 土地成交 小结 2010年青岛市（七区五市）全年土地供应呈震荡型波动走势，郊区五市成为土地供应的绝对主力，土地资源较充足。从土地供应结构看，住宅、商住、商服用地的供应幅数和面积较09年均有增加。从土地供应面积看，大型地块放量虽有减少，但开发商分批拿地的现象并不鲜见，因此楼市依旧不乏大盘。 2010调控年，土地市场的热度却超过了2009年。从各区市成交情况看，郊区五市中，即墨表现最为抢眼，其次为胶州、胶南，平度紧随其后。从土地成交用途看，2010年商住、商服、住宅成交相对均衡。其中住宅用地主要集中于胶南市、李沧区、平度市。 住宅市场分析 从年度同比数据看，平度市住宅成交量呈逐年递增态势。伴随政府规划引导，后期发力，住宅成交量稳步走高，未来或将成为新一轮市场竞争的战场。 2010年胶南市入围岛城住宅成交面积前三甲，由此可见郊区市正在逐渐发力。成交均价方面市南区、市北区、崂山区凭借其区位及资源优势位列前矛，但郊区五市的均价也出现不同程度的涨幅。 市场成交的主力面积区间主要集中在60-90㎡和90-120 ㎡两个面积段，中大面积户型的房源成交量略有增长。 2010年宏观调控政策频出，成交量逆势增长，但由于供应量的增加，市场整体供求关系相对平衡。 各区市住宅存量较为均匀。结合成交情况分析，近两年市场去化周期一直维持在3季度内，新入市房源去化压力较小。 与热销面积区间基本一致，存量住宅的主力面积依然为90-120㎡ 及60-90 ㎡ 。60 ㎡以下房源由于市场供应稀缺仅占比3%，相比之下低密度住宅的以及沿海高端毫宅的兴起使得大面积房源存量增加。 小结 从成交面积的年度同比数据看，郊区五市正在逐渐发力，市场整体供求关系相对平衡，新入市房源去化压力较小，均价也出现不同程度的涨幅。平度市住宅成交量呈逐年递增态势。伴随政府规划引导，后期发力，住宅成交量稳步走高，未来或将成为新一轮市场竞争的战场。 市场成交的主力面积区间主要集中在60-90㎡和90-120 ㎡两个面积段，中大面积户型的房源成交量略有增长。由于供应量增大，存量住宅的主力面积依然为90-120㎡ 及60-90 ㎡，与热销面积区间基本一致。 写字楼市场分析 目前平度市尚未形成自有的商务中心格局。截止至本市调研结束前，市场上在售的写字楼物业仅鼎峰金融中心项目，目前销售已近尾声。 商业市场分析 2010年，受宏观调控影响，部分住宅物业的投资需求挤压到商业市场，全市商业成交量节节走高。