青岛茶山·大院二期市场报告3.pptVIP

青岛市行政区划共辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。 青岛新城市规划确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，规划提出：依托济青高速、胶济铁路，形成“中心城区——胶州——平度——济南”发展轴，重点发展胶州市，平度市并与半岛城市群的潍坊、淄博、济南市相协调。 根据规划平度为以外向型出口加工业和农副产品生产加工业为主导的次中心城市。 平度市是山东省面积最大的县级市，地处山东半岛中心，是“大青岛”城市框架的重要组成部分，位于青岛市“1小时经济圈”内，便利联接青岛、烟台、潍坊三市，具备承接三市经济要素及产业转移的优势。 境内有济青、潍莱、威乌高速公路，青新（银）高速，同三高速，德龙烟铁路，804省道等多条交通要道通过。 一环：改造城市外环路，形成大营路至外环路一流城市景观带； 两轴：南北以大营路——常州路为轴线，东西以红旗路为轴线推进旧城改造； 三组团：重点发展以李园行政区为核心的西北部组团、以城关商务中心为核心的东北部组团、以生态商务区为核心的南部组团。 居住用地：原居住用地主要分布在青岛路以北，新建居住用地集中于东部新城及现河两岸。 工业用地：主要分布在城区南部、东部，另有少部分分布于老城区。 商业金融：集中在人民路、郑州路、青岛路、常州路围合范围内。 文化娱乐：位于红旗路西端。 行政办公：集中于人民路、红旗路两侧。 居民收入水平稳步提高，2010年城镇居民可支配收入18317元，比上年增长13.6%，农民人均纯收入9892，比上年增长16.1%。当地居民购买力后市空间巨大。 平度近年来的固定投资额保持稳定增长，自06年以来年均增长速度保持在20%以上，至2010年规模以上固定资产投资额已达292.9亿元。 固定投资额的不断增长将使得区域的整体房地产发展环境得到有效改善，区域的城市化进程将不断加快。 08年以来，平度城市化进程速度加快，拆迁规模加大，外来开发商的进入，也加快了区域楼盘的开发节奏，房地产市场处于快速发展期。 平度距离青岛相对较远，地产项目的主流消费群体来源于当地。内需型地产的开发，使市场上的在售项目较为贴合当地购房者的消费习惯；另一方面内需型的开发使平度楼市的销售速度受宏观市场的影响不大。 从供需走势来看，整体供略大于求，市场运行较为稳定。除2010年5月、7月供应量较大（15万平米以上）以外，其它单月供应量基本在10万平米以下; 平市房地产市场近年来一直保持了稳步健康的发展态势，市场成交量随着城市化进程不断发展而逐步放大，而随着未来市场不断成熟，区域市场的需求量仍有望提高。 2002年开始，平度进入城市化进程的初级阶段，商品房价格逐步走高，平均每年环比增长19%； 2004年-2007年平度市房地产市场发展极为迅速，短短三年间，区域均价在原有基础上翻了一番； 进入08年后受整体市场步入调整期影响，成交涨幅趋缓，至2010年底，平度市住宅成交价格已逾4000元/平米； 平度目前尚处于城市化进程的初级阶段，市场基础较为薄弱，但发展快、潜力大、可塑性强； 平度的房价经过多年发展已有显著提高，但相对大青岛所辖郊区五市而言整体偏低（仅高于莱西），购房者仍以自住需求的本地常驻人口（含村镇）为主力； 平度房地产市场供求结构较为合理，供需基本平衡，呈稳定健康发展态势。 3 发展规划　 供需分析 竞争分析 区域属性 区域发展规划 行政区划 地理位置 建设规划 城市功能 人口增长 平度的城市辐射性显弱，对外来人口的吸纳力不强；人口自然增长率较低，对房地产市场的支撑作用有限。 三大产业 经济实力不断增强，产业结构持续优化，三大产业比由14.8：50.7：34.5调整为14：50.6：35.4。 人均收入 单位：元 固定投资 单位：亿元 房地产开发 2010年度房地产市场完成开发投资14.08亿元，竣工面积29万平米，在建面积179.2万平米，新开工面积76.9万平米(不含安置房)。 从整体市场投资情况来看，市场投入量相对平稳，区域房地产市场健康运行发展。 单位：亿元 单位：万平米 开发物业占比 年度施工面积中，住宅面积170.11万平米，占总开发量83.7%；营业用房13.7万平米，占总开发量6.7%；办公面积4.4万平米，占比2.2%；其它面积14.95万平米，占比7.4%。 从房屋用途来看，开发项目以住宅为主，其它功能为辅，办公物业的开发比例偏低。 一是以建设完善环城大道为核心，构建通达快捷的城乡交通体系。围绕打造一流城市景观带，投资2.92亿元对环城路实施高标准立体配套改造和多层次景观绿化亮化，投资1亿元实施厦门路向西贯通、苏州路中段贯通、人民路西段等道路翻建工程，加快建设总投资4亿元的309国