顺德保利大良德胜商务区策划定位报告.ppt

在目前的写字楼市场上，是否拥有优美的城市景观成为市场判断写字楼投资价值的一个重要标准； 以往，注重企业发展、品牌形象的公司，在购买写字楼时，往往选择地理位置优越、硬件设施好、知名度高的写字楼，因此，“地标型建筑”、“智能化”、“5A”曾经是写字楼最劲的卖点。但从目前来看，那些传统的高档写字楼虽位置繁华，但办公环境嘈杂，硬件设施虽过硬，但缺乏自然健康的氛围，使得“办公”陷入水泥丛林的窘境。人性化办公、自然健康的氛围，成为企业保证员工创造力、提高工作质量和提高工作效率、提升企业活力的重要手段。因此，正如自然山水对于别墅的价值一样，优美的城市景观也开始成为写字楼最大的附加值。 参考案例 保利中心 体量：占地20,704.79平方米 建面 193,006平方米，其中写字楼楼建筑面积8万平方米 区位：广州珠江新城临江大道 写字楼高度：165.2米 写字楼层高：4米 写字楼标准层面积：1834平米 层数：36层 实用率：76% 组成：由两栋写字楼、三栋住宅围合而成，中心是上万平方的中心园林。 1-22F平面图 23-38F平面图 五星级酒店——引入高端国际品牌 本项目酒店具有较好的市场机遇，以超越顺德现有酒店的超五星级酒店，迅速刷新区域价值 四季酒店管理集团 卡尔森酒店管理集团(Carlson) 凯悦国际酒店集团(Hyatt) 万豪国际酒店集团 (Marriott) 希尔顿酒店管理集团 (Hilton Hotels Corporation) 管理公司 中国区酒店分别位于香港中环、上海浦西威海路、三亚等地 卡尔森进入中国五年来，三大品牌已经进入中国，已发展到八、九家；未来10年，另外代表卡尔森旗下高端酒店品牌的7家丽晶酒店和5家丽笙酒店也将在中国建成。 凯悦1986年进入中国，在中国管理5家酒店，有9个在建项目 —— 希尔顿在国内以涉足七个城市，旗下管理7家酒店，分别位于北京、上海、重庆、三亚、合肥、昆山、广州 中国发展情况 四季酒店是一家世界性的豪华连锁酒店集团，在世界各地管理酒店及度假区 四季酒店 丽晶是卡尔森环球酒店公司的标志性奢华品牌，因其出众的宾客服务和对细节的关注及完美品质的追求而声名卓著 丽晶酒店 (Regent) 国际范围内以特许经营为主，国内以委托管理为主 君悦酒店 (GrandHyatt) 万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司创建于 1927 年，总部位于美国华盛顿。2006年排名世界第三 丽嘉酒店 (Rilz-Carlton) 理念：以最少数的费用，享受最多的服务 希尔顿酒店 (Hilton Hotel) 备注 酒店 超五星级酒店品牌备选建议 公寓 —— 高端酒店式公寓 公寓 打造方向——高端酒店服务式公寓 依托星级酒店品牌，打造都市核心金领之家 酒店服务式公寓 指标 条件 产品特点 目标客户及功能需求 具体内容 1.通常聘请专业酒店管理公司管理或成立专业租赁部 2.每年固定的年度分红返回客户 3.相关配套完善 4.入住率有保障 5.每年赠送客户一定期限免费入住权 1.大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 2.按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 3.大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务 4.有产权式和只租不卖两种形式 1.租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主 2.购买客户主要以投资客为主 3.具备良好的商业、商务、交通条件 4.具备较高的投资价值 定位出发点1—— 五星级酒店资源利用 充分利用综合体内洲际五星级酒店品牌，拉升公寓高端形象 定位出发点2——市场空间 顺德酒店式公寓缺乏，投资客对于特色公寓的投资愿望强烈。 产品高舒适原则 —— 约100平米较大平面为单位 硬软性配套完善 定制身份标签 —— 外籍人士聚集效应、金领尊贵空间 高端酒店服务式公寓 比肩酒店服务模式 —— 嫁接五星级酒店品牌管理 物业发展三大KPI 实际使用客户 企业高管客户 主要是以周边商务区工作的企业高层管理者为主，作为工作繁忙时期的临时休息居所，同时也作为身份象征。 香港澳门台湾客户 主要是经常往来顺德和港澳台之间，作为一个临时居所，同时也作为投资。 高端酒店服务式公寓 目标客户界定 销售目标客户：以投资客为主 支撑 追求“风格”和“情调”-衣食住行的奢华； 顾忌身份，追求时尚； 讲究文化与生活品质； 社交圈层的拓展-多个会籍 私密性 表明自身品位及身份 都市领袖的特征 都市领袖心理需求 商业 —— 区域型高端商业中心 从商业地产可能发展的三个方向审视本项目可行方向 1 区域型商业中心 2 社区型配套商业 3 特色商业街