2011年2月郑州润翔时代商业广场营销策略报告简案.ppt

对内交通： 紧临京沙快速路 距BRT快速公交航海路站仅100米 距规划中的地铁2号线和5号线站点仅200米 公交及BRT线路：3、36、55、62、212、519、318、129、B1、B16、81等近30多条城市公交线路 对外交通： 紧挨长途汽车客运总站 距郑州火车站西出站口仅5分钟车程 距南三环高速交通网入口（可直达机场高速）仅500米 距新客运南站2公里 交通价值全方位立体交通体系，交通优势明显 京 沙 快 速 路 长途 客运总站 新客运南站 项目所在区域对内对外交通四通八达，加上正在施工中的京沙快速路和规划中的地铁5号线，未来将形成全方位立体交通网络。 配套价值商业氛围浓厚，专业市场与城中村集中，各项配套档次不高 本案 商业配套：专业市场有郑州鞋城、华中食品城、中陆洗化城、万客来食品城、盈和万货城等等，购物超市有世纪联华、国美电器、升龙商业广场等，区域商业氛围浓厚。 教育配套：长江东路小学、郑州二中、郑州六十二中、郑州八十一中、郑州三十中、航空工业管理学院、河南华中学校、河南交通职业技术学院、爱丽斯外国语学校等 金融配套：中国银行、工商银行、中信银行、浦发银行、广发银行、交通银行、兴业银行、农业银行、商业银行等等 休闲娱乐配套：郑州古玩城、珍宝大世界等，以及各种档次餐饮、洗浴娱乐休闲配套。 医疗配套：郑州第六人民医院、郑州骨科医院、郑飞医院、皮肤病专科医院、河南电力医院、郑州丰益肛肠医院、郑州同仁眼科医院等 项目现状L型地块，双向临路，京沙快速路的施工短期内对项目施工会产生一定影响 北面紧挨郑州长途汽车客运总站 南面临近代庄南路，靠近在售项目京广大厦 东向紧临正在建设的京沙快速路，昭示性强 西面靠近老代庄城中村的居住区 项目已基本拆迁完毕，目前为净地 昭示价值 双向临路，利于形象推广和吸引人流，并带来高商务、商业价值 双向临路，昭示性强 吸引人群，带来高商务、商业价值 项目紧临京广路和代庄南路，虽代庄南路目前仅为双车道，但人流量较大，且随着京沙快速路的建成通车，京广路与代庄南路的人流量和车流量加大，有利于项目对外形象推广与展示； 京沙快速路的建成必将吸引更多人群的关注，扩大项目的影响力； 利用有利的位置，进行项目的形象推广，传递项目价值，提高目标客户对本案的认可度，带来较高的商务、商业价值。 项目规划价值多重价值聚合，商业、商务为主的城市综合体， 项目规划为集商业、办公、公寓为一体的城市综合体，多维价值聚合体，并与项目优势地段、成熟配套形成良性互动，聚集效应极佳。 公寓 SOHO公寓 SOHO办公 办公+酒店 基地总面积：18706.46平方 建筑总面积：131074.80平方 其中： 商业：48631.44平方 公寓：14310.30平方 Soho：25624.80平方 办公+酒店：14142.24平方 地下：28366.02平方 容积率：5.49 建筑密度：59% 绿化率：16% 产品户型价值（独立塔楼）户型紧凑实用，但公摊较大，影响得房率 三梯10户，45平方左右一室一厅，80平方左右两室二厅，紧凑实用，宜投资宜自住； 环型走廊，公摊面积较大，影响得房率； 户型设计中部分户型有厨房与卫生间门相对、大门正对卫生间等设计的瑕疵。 框架结构设计，可打通，灵活可变空间，满足各类商务办公需求 5部分电梯，完全满足商务需求 标准层面积不足1000平方，影响商务形象档次 环形走廊设计，公摊面积大，影响得房率 塔楼（公寓） 塔楼（办公） 产品户型价值（SOHO公寓+办公 ） 80-90平方两室户型为主，方正实用 走廊面积过大，得房率低 约700平方标准层面积，结构可自由分割，灵活商务空间 因产品类型不同，公寓和办公应各自独立，减少相互之间的干扰 办公部分走廊面积过大，公摊高，影响得房率 SOHO（办公） SOHO（公寓） 价值 体系 外在 价值 内在 价值 区域价值：项目所在区域位于郑州市区向南发展的连接轴上，是南城区发展的核心区域，区位优势明显，区域的城市地位处于快速上升期，发展前景巨大。 交通价值：区域对内对外交通四通八达，加上正在施工中的京沙快速路和规划中的地铁5号线，未来将形成全方位立体交通网络。 配套价值： 周边商业氛围浓厚，专业市场与城中村云集，人口密度大，但各项配套档次不高。 竞争环境：区域同类型竞争项目有限，即将建设的二七万达广场项目对本项目有参考和提升意义。 昭示价值：项目紧临京广路和代庄南路，随着京沙快速路的建成通车，京广路与代庄南路的人流量和车流量加大，有利于项目对外形象推广与展示传递项目价值，提高目标客户对本案的认可度，带来较高的商务、商业价值。 规划价值