2011年6月湖北治历武汉吴家湾御院营销策略报告.pptVIP

汇报结束！现在是沟通时间… 烽火科技集团——是目前全球唯一集光电器件、光纤光缆、光通信系统和网络于一体的通信高技术企业。总建面8万多方，各种生产线50多条，年生产能力达50亿元人民币； 武汉中芯国际——中部地区第一条12英寸芯片生产线，将带动一大批半导体厂商来汉投资，形成半导体产业集群武汉中芯国际2009年可达到量产每月2.1万片，年销售收入达60亿元。二期、三期建好后，月产量达到10万片，年产出200亿元以上。  富士康——全球最大的电子代工厂商。在光谷征地1.5万亩，首期投资10亿美元，年产值1000亿元以上，引入各类配套企业200-300家，吸纳就业人员15-20万人，软件人才上万人。 目前建成大学科技园、光谷软件园、富士康武汉科技园，以及汽车电子、金融后台、国企等10多个产业园。至2009年底，东湖高新区注册企业达13000多家，其中经营活跃的有9000多家，世界500强企业20多家，上市公司26家。 区域功能规划 代表企业 光电子产业 长飞光纤、精伦电子、NEC电子 光谷生物城 天奥药业 、红桃K、多人多集团李时珍药业、科益药业、春天药业、人福科技 、滨湖药业 新能源 富士康、迪源光电、元茂光电、华灿光电、光谷电子等LED研发及生产企业。 装备制造业 武锅新厂、武重新工厂、武汉鼓风机厂、湖北电机厂、中冶南方 创意产业 近百家动漫创意企业 　 状态 均价 （元/㎡） 销售表现 （套/月） 万科红郡 在售 9090 109 保利海上五月花 在售 5369 186 阳光100大湖第 在售 7344 63 中冶创业苑 在售 5500 75 锦绣龙城 在售 6482 72 当代国际花园 在售 7304 49 加州香山美树 在售 6928 37 光谷片区——供需两旺 2011年1-5月光谷片区新增供应量达到42.73万平方米，成交面积达63.28万平方米，累计成交5991套； 目前在售活跃项目较多，月均销售套数达到1198套，均价从2010年10月开始一直保持在7000元/平方米以上； 近年来，越来越多的企业入驻光谷，光谷片区住房需求逐渐增大，开发商也纷纷入驻抢占市场份额，片区呈现供需两旺。 营销提示：通过对项目区域发展规划及增长幅度和高端人群分部等方面的分析及研究，可看到目前光谷房地产市场是呈现“量有市场、价有基础”的现象，相比武汉其他版块而言，豪宅市场发展空间更大 光谷板块土地市场由高峰走向平稳，楼面地价上涨趋势明显，未来土地开发、供应增长潜力较大 。 商品房成交形势良好，且销售主要都集中在光谷北板块，但是2011年以来光谷南增长幅度超过光谷北，成交均价上涨也快于光谷北。 2008年起，光谷板块进入房地产开发高峰期，供需两旺，并且成为武汉市新兴的大型成熟居住区，但随着市场竞争加剧，销售增长幅度也将变缓。 光谷板块整体上处于蓬勃发展时期，高新产业发展所带来的经济拉动和人才聚集使得区域需求不断扩大，给房地产市场带来较大的上升空间。 2.3竞争分析 Part 2 内部、外部竞争界定 主要竞争格局界定 作为稀缺性豪宅产品，竞争对手分为区域内和区域外，区域内界定原则以共享自然、规划、配套等资源的同类项目；区域外界定原则则以总价相近、产品品类相似的项目 锁定区域内/区域外竞争对手，不断拓宽未来客户来源渠道，利于争夺豪宅市场仅有的客户群 豪宅项目除占据稀缺性外，开发商品牌带来的溢价也尤为重要，因此在竞争格局的界定中则需将其区域内竞争对手扩大至全武汉市 竞争格局主要集中于汤逊湖片区、江夏片区、盘龙城片区、汉阳片区、及部分市中心在售豪宅项目 竞争度抗衡：豪宅市场竞争升级、找准本项目区隔于竞品对手的市场机会点 片区内主力竞争对手锁定为同物业类型项目，如九台、保利十二橡树庄园、长岛、纳帕溪谷； 片区内项目共享区域规划利好因素及配套，因此主要竞争点集中于产品和项目内部 区域内项目竞争要素：产品力表现、品牌力表现、项目核心价值因素 项目定位于武汉城市别墅市场，客群覆盖面广、主力客群集中于金字塔尖，因此竞争对手外扩至武汉市豪宅片区市场 盘龙城、汉阳片区资源优势突出且片区运营已较为成熟，与本案竞争要点主要集中于总价区间及项目核心竞争力上 锁定主力竞品：梦湖香郡、华润中央公园、湾桂苑 市中心在售或后期即将供应项目重点集中于积玉桥版块及徐东版块：市场关注度高、生活及交通配套完善，购买力强的圈层客户聚集地 锁定项目：万达公馆、华侨城 区域内项目 市中心在售高端项目 区域外项目 竞争项目：从项目规模、品牌力、区域运营、景观资源、产品力及价格能力6大要素及圈定本案竞争对手，进行竞争度分析 叠拼 联排\双拼 独栋 有眼光、初级别墅 享受感觉、有品位、准别墅 地位、身份符号、收藏品 初步满足别墅的产品属性，有小花园、大露台等别