2011年8月南京黄梅镇项目定位报告.pptVIP

* 南京黄梅镇项目 定位报告 上海兴丰房地产咨询有限公司 二零一一年八月 战略合作伙伴·全程营销策划·品牌战略运营商 兴盛居第 丰盈人生 报告结构： PART1: 楼市政策分析 PART2: 南京别墅市场 PART3: 项目定位 第一部分：楼市政策分析 楼市政策解读 | 南京楼市反应 | 政策市场小结 楼市政策解读 关键词：央行加息、上调存款准备金率 加息 限购 ※ 加大购房者的还款压力 → 抑制购房需求 ※ 加大开发企业运营成本 → 加大资金风险，抬高开发门槛 缓解楼市供需关系，抑制房价持续增涨 降低楼市预期，加重楼市观望氛围 ※信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，见效相对明显。二套房以及三套房贷款政策的收紧，提高了购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需求。 对于房地产行业来讲，无论是买方还是卖方，对于银行贷款的依赖程度均较高。加息以及银根紧缩带来的压力，无疑都将给楼市预期带来一定的心理负面影响。而限购政策的出台，更是表明了政府对于房地产市场调控的决心。 南京楼市反应 调控效果明显，量跌价平，部分项目大额促销 “4.15”政策出台 “限购”政策出台 政策影响明显，调控效果显著，成交下滑，价格持平，刚性需求支撑市场； “限购令”后5月，南京整体成交相比去年同期下滑12.9%，相比09年下滑64.9%； 金融层面： 随着近年来房地产市场的急速繁荣，加息、利率上调、取消贷款优惠、存款准备金率上调、限购令、差异化贷款政策，2010年的楼市调控政策层出不穷。随着房价的“坚挺依旧”，政府在2011年继续缩紧政策的决心与力度将会继续，未来政策面将呈现持续收紧态势。 交易层面： 二套房首付成数上调、营业税税基扩大和限购令等政策的出台与逐步落实，改善型、投资型需求受抑明显，成交量大跌，价格苦撑，中短期将降低楼市成交量，价格出现滞涨，继而扭转房价将继续走高的预期 。未来或将呈现量价齐跌的市场局面。政策对住宅市场的影响表现尤为明显。楼市预期开始下行，住宅市场的调整将会持续较长一段时间。 政策市场小结 报告结构： PART1: 楼市政策分析 PART2: 南京别墅市场 PART3: 项目定位 限购对别墅物业影响同样明显，市场低迷 “4.15” 政策出台 “限购” 政策出台 2010年上半年“4.15”调控政策出台，南京别墅市场受其影响，成交走势波动较大； 2011年初南京“限购令”的出台，成为市场走势风水岭。成交量迅速下滑，“限购令”出台后，成交量相比去年同期下滑65%相比09年下滑90%，别墅市场进入低迷阶段。 南京别墅市场反应 终极置业影响甚微，量稳价升，地段、资源是决定性因素 高端别墅物业受政策影响甚微，走势平稳； 限购出台后，高端物业成交优异，联排、叠加产品下行趋势明显。 “4.15” 政策出台 南京别墅市场反应 项目名称 供应套数 （套） 去化套数 （套） 面积区间 （㎡） 销售单价 （元/㎡） 总价区间 （万元） 美之国花园 42 42 210-283 25000 500-700 罗托鲁拉小镇 72 70 260-340 20000 500-780 依云溪谷 306 305 217-266 26000 560-900 东方龙湖湾 36 20 398-428 13000 520-560 国信自然天城 70 61 277-350 12500 350-440 君临紫金 36 33 287-303 20000 580-600 钟山美庐 52 52 395-400 20000 780-800 南京双拼别墅市场现状 —— 代表楼盘 南京双拼别墅面积供应结构 130 200 250 280 350 320 380以上 主力产品 南京双拼别墅的单元主力面积在 200-300 ㎡之间； 南京双拼别墅总价供应结构 万元 140 250 350 450 800以上 600 主力供应区域 南京双拼别墅的主力总价段控制在400-650万元之间； 项目名称 供应套数 （套） 去化套数 （套） 面积区间 （㎡） 销售单价 （元/㎡） 总价区间 （万元） 美之国花园 180 143 224-239 20000 450-500 加州城 260 193 322-330 15000 450-600 香山湖一号 320 203 280-290 12000 320-350 栖园 294 184 260-270 20000 500-540 东墅山庄 143 93 270-367 22000 550-700 紫园 65 59 310-390 30000 900-1200