2008下半年武汉市房地产市场研究报告.docVIP

市 场 分 析 2008.11.24 目 录 第一部分 武汉市房地产数据分析 一、土地市场基本特征来源于：房地产E网-/ 二、商品住宅价格情况 三、商品住宅销售情况 四 2008年下半年武汉及重点区域市场走势分析 第二部分 项目市场分析 一、沌口房地产市场概况 二、片区在售楼盘解析 三、SWOT分析 倍讯易 / 第一部分 武汉市房地产数据分析 　一、土地市场基本特征 　　2008年上半年，武汉市中心城区通过招拍挂方式共出让土地18宗，成交12宗，实际成交面积为196911.6平方米(约295亩)，与去年同期相比减少85.77%;土地供应规模较去年同期减少54.24%。每亩单价为465.73万元/亩，与去年同期相比下降21.35%。 　　综观上半年土地市场，与去年相比表现出截然不同的特征: 　　(一) 量价齐跌，成交清淡 　　一方面，土地出让和成交宗数、面积大幅萎缩，成交率下降，出让18宗6宗流拍;另一方面，成交金额大幅减少，土地单价下跌，竞拍冷清，大多数地块是在没有竞争对手的情况下成交。以P(2008)004地块(京汉大道B3)为例：楼面地价为6107.88元/平方米，而去年同地段由金地集团武汉公司拍得的P(2007)020地块(京汉大道义和巷)楼面地价为6879元/平方米，下跌约11%。 　　(二) 本地企业唱主角 　　去年同期，上海豫园、重庆润隆、华润、金地等外地企业在汉大幅拿地，地块面积和成交金额都较大。而今年则以本地企业为主，单宗地块面积和成交金额相对较小。 　　(三) 地段好的小地块受追捧 　　去年土地市场以大面积、高总价的地块成交为主，今年小面积低总价的地块则受到青睐。如P(2008)008地块，由于其面积小，总价低，地段优越，配套成熟，在经过162次竞拍后才由刘贵生个人拍得。这也是中心城区首例个人购地，类似的P(2008)004等地块也是经过几十次竞拍才最终成交。 　　综上所述，经过国家去年一系列调控政策特别是紧缩政策,开发企业拿地变得谨慎。这一方面是由于部分开发企业资金紧张，融资渠道和销售回款双双受阻，加之去年大幅拿地尚待消化，暂时丧失战略投资机动性，无力进行新一轮的圈地扩张。另一方面也反映出部分开发企业对市场预期趋于谨慎。 　　 中心城区土地市场供需情况 　　从供需总量来看，08上半年我市中心城区通过招拍挂方式供应土地641694.67平方米，实际成交了196911.6平方米。 (一)开发商拿地谨慎，土地成交萎靡 　　从出让土地的规模来看，今年上半年最大成交地块的面积约为60亩，出让土地18宗，实际成交土地12宗，成交率为60%，土地出让成交率较去年同期下降了31%。 　　(二)容积率有所降低 　　上半年我市中心城区土地出让的平均容积率为3.1，容积率较去年同期减少了0.81，主要由于高层混合住宅及商业用途土地成交比例较去年同期减少较多。 (三)用地性质以居住用地为主 　　从用地性质来看，我市中心城区土地主要用途为居住用地，占总成交面积的84.58%，约为250亩。 (四)楼面地价排行(住宅用地)： (五)成交金额排行 (六)武汉三镇土地交易(招、拍、挂)情况： 从我市成交面积的分布看，上半年土地成交面积最多的为地处江北的汉口，占全市总成交面积的55.70%，地处江南的武昌以23.73%居第二位。 二 商品住宅价格情况 (一)2008年上半年商品住宅价格走势 　　2008年上半年，全市商品住宅价格为5823.72元/平方米，与2007上半年相比涨幅为44.77%;与2007年下半年相比，涨幅为12.69%。 2008年1月以后，商品住宅价格上升幅度逐月减缓。至2008年5月，价格突破6000元/平方米。2008年上半年，武汉市商品住宅成交均价月均上涨67.95元/平方米，月均涨幅为1.67%。 (二)商品住宅区域价格情况 　　2008上半年，全市各区域价格均有不同幅度的上涨。均价最高的片区为汉口中心区，平均价格为6875.42元/平方米，其次是武昌中心区，平均价格为6824.39元/平方米。价格最低的区域为沌口片区，平均价格为4328.27元/平方米。 　　从成交均价上来看，中心城区的均价远远高于其他各区，特别是汉口中心区，价格已接近7000元/平方米。从价格涨幅来看，汉阳中心区、关山片区、武昌中心区同比涨幅较高，都在50%以上。而汉阳中心区的价格继续与沌口片拉出价差，由去年底的800元/平方米增加到1500元/平方米。 (三)不同价格段商品住宅价格情况 　　2008年上半年商品住宅价格在4000元/平方米以下的商品住宅成交均价为3812.59元/平方米，与2007年相比上涨2.65%，交易量主要集中在关山片、沌口片和东西湖片;价格在4000——5000元/平方米的商品住宅成交均价为4