2010年上半年长沙楼市报告2.pptVIP

* 政策背景与解读 大幅提高二套首付比例，抑制投资投机需求。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 新政中对于首付比例的提高主要是为抬高投资者的准入门槛，以抑制投资和投机需求，保护合理购房需求。 提高二套利率，增加投资成本，影响购房心态。 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高利率水平。 利率上浮导致月供增加20%，抑制部分资金积累并不充裕的改善型需求；对于资金较为充足的投资者来说，更多的是购房心态和后市价格预期的影响。 宏观背景 首付至少增加30万元；或者无法贷款购房 至少要60%以上， 大多银行不进行放贷 可首付30%，30万即可 对贷款购买第三套及以上住房 首付增加20万元 首付50%，即需50万 可首付30%，30万即可 对于第二套总价100万的房源 首付增加10万元 首付30%，即需30万 可首付20%，20万即可 对于首套90平方米以上总价100万的房源 变化 新政后 新政前 贷款对象 新政后三套房的购买将以一次性付款为主，但更多的是进行假离婚或借他人身份证进行购买 大多银行不进行放贷 利率上浮1.1 对贷款购买第三套及以上住房的 月供增加1329元， 约增加20% 利率上浮1.1， 月供7473元 利率最多可以7折 月供6144元 以第二套房贷为100万的房源为例（贷款期限20年） 变化 新政后 新政前 贷款对象 政策背景与解读 暂停三套以上房贷，限制外地购房，给市场降温。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的，非本地居民暂停发放购买住房贷款。 新政异地限购的打击力度极大，一旦实行，个别城市至少会蒸发40%的异地购房需求，使得商品房价格也失去了短期走高的重要支撑条件。 各城市执行细则相继出台 宏观背景 像龙岩、泉州等周边县市的部分置业者将被迫撤离市场 须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明才能贷款 无须提供任何证明均可贷款购房 省内其他县市 像温州炒房团等外地投资者将大量撤离市场 须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明才能贷款 无须提供任何证明均可贷款购房 省外购房者 备注 新政后 新政前 贷款对象 长沙政策背景 长沙多数银行仍可受理三套房贷，相对一线城市宽松。 目前，除中行、农行、中信以及民生银行已明确表示原则上暂停第三套房贷业务的办理之外，包括建设银行、招商银行等在内的8家银行仍能办到第三套房贷。 邮储银行在湘率先执行二套房认定细则，“有贷无房”也视为首次。 从7月1日起，中国邮政储蓄银行率先在湘执行二套房认定标准细则，“有贷无房”的改善型客户，也可被视为购买首套房，享受最低利率七折的优惠。如果此认定标准得以认同和普及，改善型房贷客户将不再受此次新政“误伤”。 据悉，邮储银行对家庭住房套数依据三类结果反映的最高数量来确定: 一、信贷人员受理初审的结果。 二、该行查询借款人及其配偶征信记录的结果。 三、银行信贷人员居访结果。 目前长沙在二套房的认定上，大部分银行既认房又认贷，其中，中国银行、工商银行和光大银行明确要求个贷申请“需提供房产局房产情况证明”，民生银行个贷申请需“提供户口所在地房产情况证明”。 宏观背景 新政对全国楼市影响 一线城市对政策反应更为迅速，调控作用最为显著，5月开始成交量大幅下跌。 一线城市（北上广深杭）10年上半年成交量同比变化趋势：1月份同比上涨，2月受春节影响经历一个回落期，3、4月份成交量环比上涨，但远不及09年同期，5月份，新政调控作用显现，成交量大幅下跌，6月同比下跌幅度与5月基本持平，且2-5月同比下降幅度逐月增大。 二线城市相比一线城市具有滞后期，但目前下跌幅度也较大。 二线城市（南京、武汉等城市）上半年同比变化也呈现上述趋势，与一线城市的区别在于，一线城市成交量同比变化率在上半年是一直下降的，而二线城市成交量同比变化率是从4月开始下降，相比一线城市，具有一个滞后期，且二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小，这反映出一线城市对楼市调控政策的反应更为迅速，新政对其调控作用更为显著。 宏观背景 6月，近半数城市成交量开始回升，也有半数城市成交量持续下跌。 2010年6月，半数重点城市成交面积开始回升，其中杭州、深圳涨幅明显，环比均超过20%。 受4月新一轮房地产调控政策的影响，5月30个城市总