奥林匹克花园的物业管理概论.pdfVIP

奥林匹克花园物业管理概论 中体奥林匹克花园集团副董事长 陈穗建 各位同仁，大家好！ 这次首次召开奥林匹克花园物业研讨会说明了奥林匹克花园在新的环境下 对物业管理的重视程度。因为一直以来，物业管理存在一些问题，出现过一些 法律纠纷，同时《物权法》的出台与实施给物业带来的影响是值得我们一同探 讨的。此次奥林匹克花园也请到法律业内专家，为各地奥林匹克花园传经授道， 答疑解惑。希望大家此次不虚此行，满载而归。 奥林匹克花园八年以来，已经拥有将近10万户的业主，30万人居住在奥林 匹克花园，这是一个庞大的业主群体，奥林匹克花园物业如何服务好如此庞大 的业主群，直接影响到奥林匹克花园在业界及市场上的品质，所以物业管理研 讨会的召开是十分必要的。就像吴振绵董事长倡导的“把方便送给业主，把麻 烦留给自己。”这次会议也本着这种思想，探讨一下怎么去贯彻和执行这个方针， 努力把物业管理做的更好。下面我简单介绍一下物业管理的概念、管理过程及 环节。 一、物业管理概述 （一）物业与物业管理的基本概念 1、物 业 指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 2、物业管理的含义 指物业管理企业受物业所有人的委托依据物业管理委托合同对物业的房屋建筑 及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进 行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务。 3、物业管理的性质 首先物业管理是一个服务性行业，偏第三产业。其次，物业管理行业属于一个 微利的行业，工作细杂繁琐。由此特性总结出物业管理的四大特性： ● 社会化——所有权、使用权与物业 的经营管理权分离。 ● 专业化——科学、规范的管理制度、 工作程序、专业人员的配备。 ● 企业化——组建“法人”制物业公 司组织机构。 ● 经营型——有偿服务、合理收费。 4、物业管理的基本特点 首先是业主自治自律，在物业管理条例不断完善的今天，法律赋予业主更多的 权力来维护自身的利益，业主的自治自律表现在业主委员会上，业主委员会的 组建，更多的成为监督物业公司与物业公司相博弈的机构，业主大会在物业中 的作用是非常重要的，因此今后的业主自治自律的特性会通过业主委员会表现 出来。 其次是物业管理企业需要统一专业化的管理。在开发商交楼，业主收房之后， 在房屋使用年限期间，物业管理公司将伴随业主共生共存。如果没有一套专业 化的管理，那么业主和物业之间的纠纷就会层出不穷。这种专业化的管理需要 很多细则来实现，也只有专业化的管理才能历经业主的考验而生存扩展。 （二）物业管理的基本内容 1、常规性的公共服务 常规性的公共服务包括的内容很多，常规性可以理解为必备性。每个物业公司 如果连常规性的管理都没有达到，那么可以说这家物业公司是不合格的。常规 性的公共服务包括以下几方面： ● 房屋建筑主体的管理——房屋基本情况跟踪、修缮及其后续的装修管理。 ● 房屋设备、设施的管理——各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更 新，需要配备一定专业人员。 ● 环境卫生的管理——楼宇内外公共 部位的日常清扫保洁、垃圾处理等。 ● 绿化管理——包括植被水系的养护 与营造。营造一个植被多样性，生 态平衡的社区 同样也需要专门的人员，这也体现了物业管理的专业化 特 性。 ● 治安管理——维护正常的生活秩序，包括楼宇内外的安全、保卫、警戒等。 ● 消防管理——火灾的预防及发生火 灾时的救护与处理。 ● 车辆道路管理——车辆的保管、道 路的管理、交通秩序的维护等。 ● 公众代办性质的服务——代收、代 缴水电费、有线电视费等，物业管 理公司可以通过代办代收的方式提 高物业费，方便业主的同时，取得 相 应的利润。 2、针对性的专项服务 针对性服务是指不是针对全部业主而言，而是针对部分业主个性需求开展的服 务。伴随着物质和生活的提高，业主除了必备的物业服务外，还需要一些个性 化服务，在今后的管理工作中，需要针对性专项服务的比重会上升，物业公司 针对性服务的好坏直接影响到物业公司的收益。 针对性的专项服务包括： ● 日常生活类——衣、食、住、行的专项服务。 ● 商业服务类——商业网点的开设与管理。 ● 文化、教育、卫生、体育类。 ● 金融服务类