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房地产企业税务筹划思考 　　[提要] 房地产业在国民经济中占有重要地位，涉税较多，税负较重，房地产业进行税收筹划可以减少纳税成本，从而达到增加企业利润的目的。本文采用理论与案例相结合的方法，通过对我国房地产开发企业的特点和发展趋势进行分析，尤其是在“营改增”实行后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。企业要及时根据房地产企业“营改增”后的新变化，研究税务筹划的新思路、新方法 关键词：税务筹划；房地产；“营改增”；风险 中图分类号：F23 文献标识码：A 原标题：税务筹划在房地产行业的应用 收录日期：2016年10月28日 一、房地产企业的经营特点及税负情况 （一）经营特点。对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点： 1、开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内 2、开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成 3、经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境 （二）税负情况。多数房企减负：营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了在生产链条中重复计税的问题。在“营改增”之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，“营改增”后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“营改增”将改善企业毛利率水平，大部分房企毛利率均在均衡点以下，因此“营改增”对大多数房企而言起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高的要求。此外，按照“营改增”前的方案，房企应将预售营业款按照5%的税率预缴税，“营改增”之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率高的企业，利润的上升空间更大 二、税务筹划基本方法 （一）利用税收优惠政策。税务优惠政策是国家为了扶持某些特定产业、行业、地区、企业和产品的发展，或者对某些有实际困难的纳税人给予照顾，在税法中做出某些特殊规定，比如免除其应缴的全部或部分税款，或者按照其缴纳税款的一定比例给予返还等，从而减轻其税收负担 （二）纳税期的递延法。利用延期纳税筹划是在合法、合理的情况下，使纳税人延期缴纳税收而节税的税务筹划方法 （三）转让定价筹划法。利用转让定价筹划法，主要是通过关联企业不符合营业常规的交易形式进行的税务筹划 （四）税法漏洞筹划法。其属于避税筹划，利用税法漏洞争取自己并不违法的合理权益 （五）会计处理方法筹划法 三、房地产企业计税方式选择 房地产企业在“营改增”后将是一般纳税人身份，一般纳税人有两种计税方式，一种是按照11%税率采用一般计税方式，另一种是对于老项目选择过渡性措施，即实行简易计税方式，征收率是5%，相当于营业税的4.76%。这样，对房企来说，选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。两种计税方式税率或征收率不同，直觉上看，部分房企会认为，一般计税方式税交多了，选择简易征收率5%更简单明了 “但是问题来了，房企选择简易计税方式的老项目销售开出的发票，对于购房企业客户来讲，作为新增不动产所含增值税或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意买房，除非房企价格优惠。因此，简易计税时间长了，并不利于房企销售。”房产财税专家樊剑英指出 案例 “营改增”后，甲企业的老项目与乙企业的新项目同时开售，甲企业选择简易计税，乙企业是一般计税。按照樊剑英的说法，甲企业这时会遇到一个问题：大家如果都卖1万元/平方米，老项目按照5%计税也许税负低，新项目按照11%计税表面税负高，但是企业客户都愿意买新项目的房子，因为按照“营改增”政策，只有新增不动产、新项目的房子才可以抵扣11%的进项税额，而老项目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果简易计税也可以开出专用发票的话，对于购房企业，购入一套200万元的房子，一般计税发票可以抵扣19.82万元进项税金，简易计税专用发票可以抵扣9.52万元进项税金，简易计税普通发票没得抵扣，甲企业