上海高档小区定位.pptVIP

销售时机与条件篇 销售时机:2007年3-5月 上海楼市今年下半年以来一直处于下行通道,预计该趋势将持续至2007年初,而此后楼市有望出现上行拐点 理由 3-5月历来为房产销售旺季，顺势入市将会带来比较好的销售业绩 根据“体验式营销”所需要的销售条件，07年3~5月是比较现实的销售时点 预计届时项目周边环境有望借助“世博”规划有所改变，有望给目标客户良好的视觉感觉 建议具备的销售条件 样板房装修布置完毕 景观样板段及看房通道完工 大堂装修布置完毕 空中会所投入使用 售楼处投入使用 工程主体结构封顶，外立面开始装饰 虽然根据上海市相关规定，只要主体工程完成三分之二以上即具备预售条件。但普润公司建议在具备如下体验式营销的销售条件之后进行销售，才能以最快的销售速度实现最高的销售利润。 产品研究篇 房型方案存在的问题 经过对项目房型方案初步研究，四种户型普遍存在以下问题： 国际高档住宅发展趋势 建筑设计模块化 户型设计人性化 卧室设计套房化 立面设计石材化 室内动线合理化 住宅设计五大趋势 本案面临的六大难题 如何解决这六大难题成为本项目建立高档社区成败的关键，在项目先天条件已经确定的前提下，我司认为可以从产品定位与产品细部研究入手，达到弱化甚至解决这些难题的目的，从而为成功操作本项目扫清障碍。 在以下的篇幅中，我司就产品细部问题提一些初步建议。 一、如何体现社区景观均好性的问题 三、如何解决高、低区住宅价差可能过大的问题 四、如何从细节入手打造高档精品住宅 二、如何体现小面宽、大进深户型设计人性化、个性化的问题 五、如何弱化项目住宅部分与办公部分相互影响的问题 六、如何协调高档住宅社区与商业相融合的问题 关于住宅部分建议 建筑造型研究 建议对现有建筑单体设计方案作小幅调整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈阶梯形平面分布，相邻两户形成小错位布局。如此，不仅可以丰富外立面形式，更能解决使每个中高层单元户内直接观赏江景的问题，将滨江优势发挥到极致。在建筑面宽、进深按现有设计方案基本不变的前提下，阶梯形平面分布还为户型优化提供了技术支持。 (右图为错位式布局示意图） 社区景观研究 景观上建议以室外景观游泳池为中心，以流水、跌水、喷泉、瀑布等活水为脉，以木质平台、桥、曲折连廊将“景观游泳池”与“活水系”连为一体，同时结合坡地自然景观，以四季不同全冠花木打造静逸深幽、私密尊贵的生活氛围。 （如下示意图所示） 同时，室外景观游泳池结合会所室内恒温游泳池，打造“双重游泳池”概念，让居住者真正感受非同一般的舒适、大气享受。 底层住户可以通过室外沿伸平台与水亲密接触，充分满足人的亲水本性。 室外景观游泳池示意图 室外游泳池外围活水景观示意图 阳台与水相临景观示意图 将项目现有房型图存在的问题进行总结，得出以下几点共性： 各房型布局不合理，带套内卫生间的卧室数量普遍偏少； 各房型人流动线不理想，餐厅、客厅以及卧室之间的关系混乱； 房型缺乏特色，特别是厨房、卫生间的位置排布有待进一步改进； A1、A4豪华房型存在暗卫，严重影响了档次及品味； 各房型对江景以及北面景观的优势利用不足； 主力房型面积以及每个层面各房型面积分布有待根据市场认知情况进行调整。 针对以上种种问题，我们提出两种解决方案： 方案A：在标准层面积分布不变的基础上，对每层四种户型分别进行优化调整。以一种户型设为一个单元来比示，A1单元不动，其余3个单元依次向北移动1m左右，每栋建筑平面呈阶梯形分布（可参照上页建筑错位式布局示意图）。 如此，不仅增强了每个户型对江景以及陆家嘴风景的优势利用，而且可以通过在建筑北面增加弧形观景阳台，大胆将客厅布置在景观最好的北面，带套内卫生间的卧室布置在各户型南面。在户型的设计上强调舒适性、人性化以及个性化，比如在主卧卫生间设置下沉式浴缸，北面挑空观景阳台向内延伸1.5m左右等等。（如下图所示） 方案B：建议每个层面分布五套房型，每套面积在180㎡左右，其中将景观优势好的西面一套单独设为一个单元， 8层以上设计成350㎡左右的豪华复式户型，电梯直接入户；其余4户分两个电梯厅入户。以一个户型为一个单元示意，5个单元依次向北移动1m左右，建筑平面呈阶梯形分布。 各户型北面增加弧形观景阳台，将客厅布置在景观最好的北面，带套内卫生间的两个卧室布置在各户型南面。同时在各户型设计中强调舒适性、个性化，在主卧套内卫生间设置下沉式观景浴缸以及在局部房间设置大挑窗以增大景观视野和采光面等等。 图三：下沉式浴缸 大堂建议 对大堂的处理，建议摒弃传统一味追求面积与挑高的做法，充分利用底层空间格局与变化，打造出“多重空间”组合的概念，即底层大堂由门厅、公共大厅、单元大堂、