长沙商业写字楼调研报告及文化产业园项目.ppt

* * * * * * * * 获取土地：2009年4月30日 商业街上市：2009年10月18日 住宅上市：2010年4月24日 * * 7亿元现金估算 商业街销售16亿元 住宅销售16亿元 写字楼销售3.5亿元 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 酒店市场分析-4：长沙高端酒店未来在北城与南城新区将会出现相对集中供应，但东部（武广新城）暂无供应；新建高端酒店客房在300-600间 所在区域 地理位置 酒店 客房数量 完工年份 定位 北部 开福区北部 世纪金源酒店 524 2010 高档 北部 开福区北部 双湾国际酒店 300-400 2014 高档 北部 开福区月湖 宝瑞酒店 300 2014 中高档 北部 开福区北部 北辰酒店 600 2015 高档 西部 岳麓区 万怡酒店 280 2011 中高档 市中心 芙蓉区 金润通酒店 300 2012 高档 南部 天心区南部 融程花园酒店 340 2012 中高档 市中心区 天心区 香格里拉酒店 300 2013 高档 南部 天心区南部 中信新城酒店 300-400 2015 高档 南部 天心区南部 南郡酒店 300 2014 高档 南部 天心区 湘府大都会酒店 400-500 2014 高档 长沙目前在建高端酒店统计 运达喜来登酒店开业于2007年3月，是长沙市首家国际品牌酒店。开业时，作为市场中唯一的一家国际知名品牌酒店，运达喜来登酒店获取了大量的高档商务旅客及旅游休闲游客。 值得注意的是，尽管2008年大量新增酒店进入长沙市酒店市场，如潇湘华天大酒店和皇冠假日酒店，但是该酒店的客房住宿率和平均房价业绩仍然有所提高。我们认为，运达喜来登酒店在未来几年仍将是长沙的“领头羊”国际酒店。 酒店市场分析-5：案例——运达喜来登酒店 写字楼的销售率高达90%，高档写字楼入驻率达到了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，这说明长沙市的高档写字楼很有市场前景。中天广场采用整层出租的形式，目前入驻率只有50%。从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。 从总体上分析，无论是中心芙蓉区板块块，还是周边区域与正在规划建设的新城所提供的供应量，尤其是高端写字楼产品的稀缺，再根据目前高端写字楼入驻率与销售率的情况来看，现有供应量不能满足经济不断发展长沙市场的需求量。故2010年长沙写字楼市场将求大于供。 由于写字楼供应片区主要集中于芙蓉区、开福区，故天心区、雨花区有一定将有可能出现供应短缺现象，中高档写字楼在该片区将有一定的需求空间。 2009年写字楼销售分析 武广片区商业及写字楼供应情况 （一）商业供应情况（均为规划待建） 名称 地理位置 商业形态 商业开发规模 新城龙之梦城市广场 武广新城 购物广场以及与大型交通枢纽换乘中心 2600000平方米 喜盈门国际商业广场 圭塘河生态景观区内 高档家居建材广场、大型百货、商业街 420000平方米 万科金域华府 万家丽路与香樟路交汇处西北侧 商业街 12500平方米 新华都·万家城 长沙大道北侧，黎托镇政府北 大型购物广场、星级酒店购物步行街 200000平米 合计 3232500平米 （二）写字楼市场供应情况 名称 地理位置 写字楼规模 市场定位 售价 租价 华晨·双帆国际 劳动东路与万家丽路交汇处 52000平方米 精装5A智能化纯甲级写字楼 9500元/平米 嘉盛华庭·EA财智中心 劳动东路与万家丽路交汇处 13000平方米 综合性办公楼 9000元/平米--12000元/平方米 1.3元/平米/天—1.5元/平米/天 运达国际新城 长沙大道与沙湾路西北角 180000平方米 5A写字楼 待定 待定 合计 245000平方米 武广片区商业及写字楼市场分析 武广片区属于雨花区乃至长沙市城市发展核心区域，目前在建或在售的集中式商业及写字楼稀缺，为未来武广区域写字楼及商业开发提供充足的市场空间和发展机会。 目标项目商业及写字楼市场定位分析 项目整体定位：项目位于武广新城中心，从规划上需承担金融、商务、商贸、休闲、居住等功能，整体定位为 依托副中心、辐射全市甚至长株潭的“城市综合体” 城市综 合体 住宅部分 商业部分 写字楼 酒店 购物中心 商业街区 分类 物业类型 功能 商务、金融 商务、商贸、休闲 商贸、休闲 商贸、休闲 居住、商务 普通住宅、公寓 项目定位-1：本项目写字楼定位为服务于中南区域性商务的甲级高端写字楼 规划基础：项目位于武广中心区，其中南面地块为商业地块，政府规划中