2006年韶关市兆和盛景园营销策划案例.doc

兆和·盛景园 营销策划方案 中 联 地 产 策划人： 目 录 韶关市房地产市场分析 1.1韶关2006年主力楼盘开盘情况 1.2韶关房地产市场调查报告 1.3韶关房地产市场前景及风险分析 本案项目分析 2.1项目市场定位 2.2项目周边情况分析 2.3项目优劣势分析 2.4 项目目标客户群 解决方案 3.1广告解决方案 3.2人员整合方案 3.3销售人员培训方案 3.4项目营销方案 3.5价格策略 韶关市房地产市场分析 1.1韶关2006年主力楼盘开盘情况 项目情况 楼盘名称 地址 开盘时间 总期数 现期数 龙洲岛 南郊六公里 2006.5 二期 一期 幸福花园 工业中路 2006.10 三期 一期 山水华府 工业西路 2006.10 四期 三期 汇展豪庭 工业中路 未开盘 四期 一期 枫景园 南郊一公里 2006.5 一期 一期 志兴金碧园 新华北路 2006.10 三期 一期 金泽园 沙洲尾 未开盘 三期 三期 1.2韶关房地产市场调查报告 （见附件） 1.3韶关房地产市场前景 1）房地产开发持续增长 韶关市区近几年的经济和消费增长平稳，GDP增速在10%左右，而房地产的投资增长都未脱离经济增速，表现出科学合理的增长态势。从经济发展和消费升级阶段看，韶关市房地产业已进入快速发展时期，在经济持续发展，居民收入水平增加，深化住房体制改革，居民住房需求有效释放等综合因素的推动下，购房需求不断扩大，房地产开发持续快速增长，其投资的增长是有效的、实在的、合理的。 2）商品房供求总量基本平衡 据本次市场调查结果来看，近两年韶关市房地产市场未出现供大于求的现象，处于基本平稳的状态，建房量和销售量基本持平。 3）产品品味趋向高端，高品质，大规模的花园式小区 韶关市房地产市场日趋成熟。开发商在项目的经营理念上，更加注重消费者的感受和需求。越来越注重公司的品牌树立。从今年开盘的几个项目来看，无论从整体规划，设计风格，户型布局，园林绿化，环境营造，建设质量，配套设施，智能化程度等方面都有了长足的进步。大规模住宅小区开发呈现出迅速发展的良好势头日益体现出房地产开发规模经营的效益和规模经营的优势。 4)房地产风险分析 随着国家银行贷款利率的提高，对国有土地开发的供给的调控，必将对房地产市场造成新一轮的冲击，投资的风险增大。就韶关市场来说，近三年的房地产开发量增大，而目前真正投入到市场只是其中的一小部分，未来两年将会有大批量房源出现。如“碧桂园”“汇展豪庭”等几个大的项目。未来两年的韶关房地产市场的供应量将会出现大幅度的增长。销售压力必将增大。 5）韶关市房地产的前景 从韶关目前的经济发展情况来看，房地产的发展仍然有比较大的前景。主要表现在：第一、韶关市政中心的西移，旧城区的改造，城市建筑步伐的加快必然极大的推动了房地产业的发展。第二、韶关市评为卫生文明旅游城市，武广铁路的建设，市政府大力招商引资，外来流动人口数量必然增多。相应的必会带动相关产业的发展，对房屋的需求必然增大。第三、随着市民生活质量的提高，对住宅的要求相应的会提升到一个新的档次。对住宅的质量和品质要求更高，房屋不在是终身耐用品，而会根据个人的需求去更换。 目前来说韶关房地产业已经成为韶关市经济发展的重要支柱产业，并将在未来很长一段时间内对韶关市国民经济的提升和整体投资的增长起到重要作用。 本案项目分析 2.1本案项目市场定位 从本案项目的规模，楼盘景观设计，配套设施，户型设计等多方面综合考虑，本项目的市场定位属于小型中档商住型楼盘。 2.2本案项目周边环境分析 盛景园地处韶关市交通主动脉韶南大道旁，南郊三公里位置，属韶关市商业重心地段，是韶关市主要批发集散地。还有韶冶，啤酒厂，机务段等几个大中型企事业单位。 本项目周边配套有大型购物超市，家电超市，农贸批发市场，饮食娱乐场所等，在购物娱乐等生活设施方面十分便利。在教育设施方面有韶关市明星学校，韶关市第八中学，南枫小学等几家重点学校。 目前在南郊片开盘的小区有龙洲岛，南枫碧水园东区楼王，枫景园，江山花园。这些楼盘的市场定位为大中型花园式小区或高档住宅，只有江山花园市场定位与本项目相近，均为中高档住宅小区盘。 2.3项目优劣势分析 1）优势 A．位于韶关是商业重心地段，交通便利；为韶关市主批发集散地，购物方便。房屋升值潜力高； B．在南郊房地产市场与之同类型产品暂时没有，因此有一定的优势； C．与西河片区相比，同行竞争较弱。同属南郊地段的几个项目，均属大型花园式高尚住宅小区（如龙洲岛，南枫碧水园）或定位为高端市场的楼盘（枫景园）； D．在整体的外观设计上，时尚、美观，在户型设计上方正实用。 2）劣势 A．本项目临近马路，噪音较大，灰尘较多。且项目旁为农贸市场，