2007年度中国房地产企业竞争力分析报告.doc

2007年中国房地产企业竞争力分析报告2008年03月24日　　 如果将资源占有与融资能力视为企业有形资产的外在体现，将品牌建设、跨区发展、营销与产品创新等因素视为企业持有的无形资产。那么可以依据中国最具竞争力的房地产企业综合竞争力的结构特点，得出图1所示的竞争态势分布图。 　　根据房地产企业综合竞争力的比较分析，可以将我国房地产企业分为三类竞争力水平和未来提升竞争力趋向各不相同的企业： 　　第一类：行业领先企业 　　这类企业是近年来推动中国房地产行业集中度提高的重要力量，共同特征是企业规模大。其中，万科、北京首开、合生创展三家企业总资产均已超过400亿元，而净资产超过100亿元的企业有中海地产、新世界中国地产、万科、上实地产等。 　　作为标杆企业，万科无疑是行业内的榜样。目前的万科跨区域经营能力出众，全国化的战略格局已经形成。万科品牌深入人心，在全国多个城市开发的众多项目为品牌推广奠定了坚实的基础。同时，巨大的土地持有量和超强的融资能力让万科未来几年发展前景一片大好。 　　中国海外发展集团保持了良好的企业盈利能力，在全国各大城市均有经典项目开发，而在香港上市和良好的资信评级使其融资能力大大提升。规模化开发、集团雄厚的资金实力和品牌文化积淀使中海在行业内有着极强的竞争能力。 　　新世界中国地产有限公司是香港新世界发展有限公司中国物业旗舰，目前在中国业务涉及41个物业项目，分布于20个高增长城市，土地持有量达到1700万平方米。作为香港最大的房地产开发企业，良好的品牌形象、多年的房地产开发运营经验，是新世界中国最大的竞争优势。 　　华润置地、越秀投资等拥有资金实力和良好背景的企业，品牌建设和营销策略等软因素还有待进一步加强。 　　其他如富力地产、合生创展等也具备行业领先企业的竞争优势，其规模性、盈利能力、品牌建设程度均已达到行业先进水平，有较大潜力提升自身素质，为中国打造具有国际竞争力的优秀房地产企业。 　　对这些处于行业领先地位的房地产企业来说，未来发展将集中在以下几个方面： 　　首先，推行品牌建设。对现今的房地产行业而言，在产品质量和服务差异逐渐缩小的情况下，品牌有利于参与市场竞争、提高市场占有率、扩大企业的经营规模； 　　其次，进一步扩大企业经营规模，提高市场占有率。从国外成熟市场来看，行业领先企业都能够在市场中占有相当的份额。美国最大的房地产企业普尔特(Pulte Homes)公司占全美住宅市场份额的4％，万科目前仅为1％左右。这说明我国企业的规模程度还有待提高。 　　此外，要拓展多元化业务，促进企业向房地产投资集团角色转变。国外成熟房地产企业在其发展后期均已发展成为集开发、金融投资等多项业务为一体的多元企业，国内企业应在发展现有业务的同时进一步发展多元业务，培育房地产投资集团。 　　第二类：追赶型企业 　　战略重点为融资与创新并举。差别化战略是追赶型企业赶超行业领先者的有效途径。一方面，通过营销手段创新与房地产产品设计创新，迅速提升企业品牌和认可度，以满足特定人群的需求为市场切入点，实行快速扩张。如阳光100等企业的差别化战略是快速成长的经典案例。另一方面，加强融资能力是增强企业硬实力的根本途径。如碧桂园，自上市以来，投资者对碧桂园的数千万平方米的规划土地持有量显示了极强的投资信心。在资本市场获得大量资金之后，碧桂园今后的发展应是走出其立足的根本(珠三角地区)，转向全国范围的经营开发，其前辈富力地产正是在H股成功上市之后走出广州、一跃成为全国范围的一线开发商的。 　　第三类企业：竞争实力较弱的企业 　　战略重点应为发挥自身优势，寻求战略合作。对于中下游房地产企业，首先必须立足本地市场，建设区域品牌。进入企业合作的过程中做到有钱出钱，有地出地，积极运用本土优势发展优质楼盘，提升自身竞争力。 　　目前中国房地产企业数目众多，企业面临的竞争形势严峻。房地产企业应结合自身特点和发展阶段，选择合适的发展战略，以应对未来几年房地产行业内部调整与市场竞争。 　　最具竞争力的房地产企业分布格局 　　房地产规模企业富集于三大都市圈及沿海地带 　　从发展历程来看，中国房地产企业具有很强的地域特性。主要的房地产企业均集中在经济发达城市，尤其以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈最为明显。图 2显示了在深圳、上海和香港上市的房地产公司区域分布情况。图中条形柱表示注册地在该省(自治区、直辖市)的房地产企业数量，颜色深浅表示房地产企业密集度。从图中不难看出，我国优势房地产企业明显地集中分布在长三角、珠三角、京津冀都市圈等沿海地带以及成渝城市带。目前，许多具有国资背景的房地产企业还未上市，若将上述因素考虑在内，房地产企业的地域分布趋势将更为明显。 　　究其原因主要是