2008年度常州房地产市场研究报告-14页.docVIP

2008年常州房地产市场报告 前言：2008年国际经济气候衰退，金融危机四伏，直接导致了国内经济形势发生巨变，也影响了正在快速发展的中国房地产行业。故事总是这样，总是在不经意间发生戏剧性的变化。楼市就是一场买方与卖方角力的游戏，二者在博弈中寻求平衡。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年悄然发生了“巨变”。因此有必要对2008年常州的房地产市场进行一番总结。 宏观经济运行较为稳定 受美国金融海啸的影响，我国进出口贸易受到严重影响，以进出口为主的长三角表现更为突出的就是工业生产总值增幅放缓，以工业为主的常州虽然总量上不及苏州，无锡等城市，但是增长速度第一，达23.4%，并且增长降幅最小； 常州物价水平略高于无锡，低于其他三个城市，尤其是南京和上海； 全社会固定资产投资额总量不及苏州、无锡，但是增长最快； 常州人口相对较少，城镇居民人均可支配收入相对较少，并且外来人员购物与南京、上海等城市相比较少，以上原因综合导致常州社会消费品零售总额略低于其他城市，但是未来的发展潜力较大； 上海、南京的房地产开发投资额增长缓慢，而常州成为投资额增长速度较快的城市，仍然保持在30%以上。 （备注：因时间限制，以上数据为2008年1-11月份数据） 行业发展走在十字路口 08年伊始，业内及媒体就发出了房地产行业要过冬的信息，万科率先降价销售，引发了房价的波动，直接影响了消费信心。随着供应的不断放大，供需矛盾越来越突出，房地产行业调整不可避免。进入08年下半年，中央政府为了稳定经济发展，刺激内需，逐步出台了多项救市政策，希望能够改变不利的发展状况。 1、市政府对人均住宅面积供应量的保障力度加大，并出台相关政策确保人均住房问题的落实 全面规划住房目标——力争到2012年城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米、普通商品住房供应量占80%、全装修率达50%左右、房地产增加值占GDP比重达8%左右； 08年扩面供应经济适用房2000套； 市廉租房门槛再降——2008年廉租住房申请家庭的人均月收入条件提高到700元（含）以下； 全家年收入低于3.8万就可申购经济适用房； 今年我市调整经济适用房申购条件——35周岁以上无房单身也可申购、申购时间延长为1个月。 2、住房公积金政策多次调整，刺激市场推动楼市复苏 3、国家及各大银行出台相关政策刺激房贷市场 （1）央行出重拳——大幅下调一年期人民币存贷款利率以及金融机构存款准备金率 （2）房贷首付降至20%，贷款利率打7折 08年底，各大商业银行相继公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 4、我市政府出台相关政策，促进常州房地产市场平稳发展 (1)我市出台鼓励住房消费5条意见 08年11月1日开始至2009年12月31日，市政府推出了《关于支持居民住房消费的实施意见》： 凡是面积不超过144㎡、容积率在1.0以上的商品住房认定为普通商品住房； 个人购买90㎡及以下的普通商品住房免契税，90-144㎡按1%征收契税； 返还购房人家庭夫妻双方当年度工资薪金缴纳的个人所得税的地方财政留成部分（税额的32%），当年度返还金额最高不超过其单套购房款的5%； 个人转让购买未满5年的住房，返还按现行规定缴纳营业税的地方财政留成部分（税额的80%）；降低住房公积金贷款首付款比例。个人购买普通商品住房（不含二手住房）的公积金贷款首付比例下调为不低于购房款的20%。 （2）减免营业税以期活跃二手房交易 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 盛阳点评：面对2007年全国房地产市场的疯狂，2008年全年政策走向均以紧缩性宏观政策为主基调，受前期一系列紧缩性宏观政策的影响，08年全国房价涨幅逐月下降，9月份，美国次贷危机引发金融海啸，为了更大程度上减弱该危机对中国实体经济的影响，宏观政策走向发生变化，改为积极的，频繁的经济政策，主要以降低利率和存款准备金率的形式出现，地方政府也适时出台地方救市政策。从目前来看，政策的作用仍然不明显，一方面，政策发挥作用具有一定的时滞性，另一方面，宏观政策的不断调整也有可能进一步加重置业者对楼市的观望。 市政建设投入巨大 1、两高两铁两站工程全面启动 新一轮高速公路和铁路建设已全面启动，并集中在2010年，2012年建成投入使用。08年，常州市全面开工建设“两高”（西绕城、常泰南接线）、“两铁”（京沪高铁、沪宁城铁）、“两站”（常州高铁站、常州城际站）。