2008重庆房地产市场年终回顾及2009年预测.doc

2008重庆房地产市场年终回顾与2009年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 1. 2008年房地产政策分析 房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。 1.1 保障民生，刺激内需，楼市调控的天平向着保障的方向倾斜2007年底到2008年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需的政策导向楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜根据住房建设规划，今明两年，计划建设保障性住房562.86万平方米，今年建235.92万平方米，明年建326.94万平方米加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展。住房交易税费支持居民购普通自住房和改善型普通自住房9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担2008年10月22日经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房下限扩大至0.7倍2008年11月7日起，对个人购买套内面积144平方米以下普通住房，无论是首次购买还是二手房，契税税率统一下调到1%。对购买二手住房建筑面积超过144平方米、二手住房的赠予和交换行为、个人购买二手非住房不享受优惠新政，仍按现行契税政策执行。减轻住房转让环节营业税负17日国务院常务会议加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。会议延续了之前中央政府“救市”房地产的精神决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延既要防止投机和炒作，又要促进市场交易量的恢复改善型住房政策的进一步明确和细化《国务院关于促进节约集约用地的通知》《违反土地管理规定行为处分办法》新版土地出让合同 2004 年8 月31 日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006 年至2007 年的大牛市，以及资本市场的追捧，终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价，还是地价来看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理 数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统（CREIS） 1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长24.9%，此增幅和2007年比下降10.04个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为25.4%，该比重较2007年度下降了1.48个百分点；房地产投资额同比增幅明显小于固定资产投资增幅，可见2008年前3季度货币紧缩政策，对房地产开发投资产生较大影响。 商品房施工面积为10442.9万平方米，同比增长14.67%，较2007年增幅基本持平；；商品房竣工面积为2620.38万平方米，同比增长2.38%，较2007年增幅上涨了2.07个百分点；商品房新开工面积为2620.38万平方米，同比增长2.38%，较2007年增幅大幅下降28.87个百分点。 客观分析，受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产开发投资、施工、竣工面积增幅均放缓，但受2007年市场销售较好影响，因大部分成交商品房为期房，故商品房施工面积和竣工面积均保持一定程度的增长；面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题减少新开工面积 数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统（CREIS） 2008年1-10月，重庆商品房销售面积为2041.39万平方米，同比下降17.93%；商品房销售额572.32亿元，同比下降16.51％；销售面积增速进一步下降主要原因是去年同期基数较高而今年市场需求不旺