20091014深圳_龙岗_信义广场项目_关于精装修可行性分析.doc

关于精装修交房的研究 引言：2010年，深圳作为住宅产业化试点，将基本取消毛坯房，住宅精装修也必将成为未来的发展方向。而2008年以来，深圳市场也涌现出越来越多的精装修交房的楼盘，如：华润幸福里、城建御河堤、万科金域华府、金地上塘道、佳兆业上品雅园、中海大山地、3号线城市公寓…… 以下将基于本项目的实际情况，就精装修交房的可行性进行探讨。 经济效益评估 一、对价格的支撑 1、旺市中以精装修交房可以提高项目品质，获得溢价空间。淡市中以精装修交房的价值，更多的体现为提高项目附加值，支撑价格实现。 案例1：万科金域华府 09年1月以12000元/平米的价格入市，带1500元/平米的高标准精装修，极大的提高了项目的竞争力，受到关内白领阶层的热捧，开盘当天销售250多套，在深圳市场整体低迷的情况下率先突围。 案例2：中海大山地 中海大山地自08年12月底首推精装高层，极大调动客户的购买积极性，更是受到关内客户的普遍欢迎（据了解购买精装高层关内客户占到7成以上）。目前中海大山地高层实现完美售罄，价格也由毛坯6700元/均价上升至8800元/平米（带800元精装）。 2、本项目价格初判 市场参照：横岗片区近几年来楼盘呈散点供应状态，项目定位为三号线轨道交通项目，除了参照片区同类楼盘外，参考周边与本片区存在一定竞争关系、相对成熟片区的市场，对本项目的价格评判有一定的指导意义： 横岗片区：本片区近几年新房供应量有限，且多为散点供应。目前片区内高层产品只有振业城、三号线城市公寓和信义锦绣在售，其所处区位均不如本项目。参考价格：相对核心片区9000-10000元/平米（毛坯），相对边缘片区8000-9000元/平米（带精装）。 龙坂片区：目前深圳热点片区，政府规划成熟城市副中心，片区形象优于本项目所处片区。参考价格：12000-16000元/平米 布吉片区：近关口区域，衔接罗湖与横岗片区，目前片区内只有少数楼盘供应，片区价值优于本项目。参考价格：10000-15000元/平米 按照片区市场比准原则，本项目价格应高于片区内同等类型楼盘、低于龙坂和布吉片区竞争楼盘，均价大约为11000-13000元/平米。 价格预判： 预判1：本项目预计将于2010年初推出A、B座各半栋单元，预计届时的市场环境处于相对稳定的局面，市场价格稳步上升但逐步趋缓，成交量维持在相对稳定水平。在这样的市场状况下，本项目毛坯房定价为11000-13000元/平米为一个相对理性的价格。 备注：该价格区间为在目前的市场状况下做出的预估，实际销售价格还需根据项目销售期的真实市场状况和客户摸查结果确定。 预判2：假定本项目在毛坯房售价为12000元/平米，则带精装修后售价可达13500元/平米，装修标准报价为1500元/平米，实际装修成本价为1000-1200元/平米。 类比项目精装产品装修统计表 项目名称 销售均价 对外宣称 装修标准 装修标准与房价比例 中海大山地 8800元/平米 800元 9.1% 三号线城市公寓 7800元/平米 800元 10.3% 金地上塘道 14500元/平米 1000元 6.9% 万科城 12000元/平米 2000元 16.7% 万科金域华府 12000元/平米 1500元 12.5% [根据市场上主流带精装修的案例研究，装修报价集中在800-1500元/平米区间，装修价报价为销售单价的5%-10%，根据规律计算，本项目的合理装修标准范围为1000-1200元/平米。 非经济效益评估 实行精装修除了对经济效益有所贡献外，还将带来一系列其他非经济层面的附加效益： 1、高形象展示有助于树立本项目的高端形象。 2、为客户提供便利，减少自行装修的麻烦。尤其是小户型的年轻客户，多没时间装修或嫌装修麻烦，带装修交房、收楼即入住，对他们而言无疑是一个利好条件。 资料来源：金地梅陇镇四期客户调查 根据调查结果，购买小户型产品的年轻客户群体更希望选择精装交楼标准，该类群体占到30%，此外另有37%的客户觉得：只要装修质量有保证，更愿意选择精装交楼。 3、避免入住后的装修噪音干扰以及二次污染。普通毛坯交房，在入伙后长达半年到一年的时间整个社区都处于大面积装修中，噪音污染及废料污染严重，精装修交房可以有效的避免这个问题。 风险提示 在住宅精装修尚未全面普及、住宅产业化也仅仅做为试行的初级阶段，客户尚未完全接受住宅精装修交楼，而其技术手段、法律规章制度等多方面的不成熟性也决定住宅精装修推行过程中还面临的一些问题： 1、客户不接受：部分客户不接受住宅精装修，归纳其原因，主要为两点： （1）对交楼标准持有怀疑，担心货不对板。 建议：装修报价与实际成本差距缩小，基本考虑批发与零售的价格差即可，在装修上少赚差价