青岛双子塔项目市场定位报告140页.pptx

双子塔 项目营销策划报告——市场定位 同策咨询 2011.6.28 项目研究思路推导图 问题 项目解读 宏观市场 房地产市场 酒店式公寓市场 方向 发展策略 项目定位 产品建议 适合发展哪类产品 产品如何打造 商业如何定位 深入审视项目本体，发现项目核心问题，展开思考…… 项目解读 区位 本案位于小港改造区核心位置，青岛市新疆路4号，北侧紧邻青岛港客运中心，西侧临青岛航标处及码头，南侧是德国风情街，西南则是和记黄埔的小港名城。 本案位于小港湾改造工程核心区域，位置优越，极具投资潜力。 本案 火车站 市政府 约 1.6 公 里 约 7.5 公 里 本案 新疆路 铁路线 与铁路线平行的新疆路为主要出行与路线；向南可接胶州路、中山路；向东与黄台路、辽宁路相接，中山路商圈、即墨路商圈、及辽宁路商圈均在1公里范围内 虽然距离商圈较近，但由于商圈自身规模及铁路线的影响，3个商圈业态并未延伸至本项目所在。 项目处公交系统北向通达性较好，南向通达性较差。 项目解读 交通状况 项目所在区域对外交通区域通达性较差。 周边商业匮乏，依托客运站及海港，沿街分布一些小餐馆和旅店，整体档次低。 在售商品房海逸景园，以及06年入驻的鲁邦新天地和鲁能领域商住楼。 受铁路公路影响，环境嘈杂。 商业配套缺乏，且档次低端，片区内在售项目极少，老建筑较多。 项目解读 周边配套 晓港名城 项目解读 一期共推出6栋高层住宅，一栋酒店式公寓，16栋联排别墅，预计2011年9月份开盘销售； 主力户型以三室为主，最小户型面积128㎡，主要面向改善型及投资型客户群体；酒店式公寓产品户型50-90㎡之间。 住宅销售价格约在1.8万元/㎡左右； 一期 新街里 晓港名城项目：总建筑面积约97万㎡，住宅为多层和高层；别 墅为联排产品；新街里商业项目占地面积3.2万㎡，是小港改造 的重要配套设施，规划建设以现代服务业为主的商业街区，将 与区域规划中的油轮母港、国际游艇会等互为呼应，形成旅游 观光、购物娱乐、休闲度假目的地，并将传承历史人文风貌， 成为西部城区的商业地标。 晓港名城做为大型高端综合型产品，将整体提升小港湾片区的升值潜力，是本案的一大利好因素。 项目解读 项目规划 原设计指标 改造后设计指标 指标变化情况 用地面积： （㎡） 13320 17785 +4465 总建筑面积： （㎡） 112385 141113 +28728 地上建筑面积（㎡） 90487 115071 +24584 办公面积：（㎡） --- 85048 --- 商业面积：（㎡） --- 30023 --- 避难层面积：（㎡） 4670 6823 +2153 地下建筑面积（㎡） 17228 19219 +1991 容积率 --- 6.47 --- 停车数（个） 104 377 +273 建筑层数（层） 地下2层 地上39层 地下2层 地上39层 没有变化 项目主要功能定位于商业和办公两类。改造完成后，将成为青岛市北区小港湾蓝色经济区的新地标建筑。 项目解读 SWOT分析 优势 优势发挥 区位：项目处于城市房地产发展的新崛起板块，有较好的市场价值预期。 本项目应站在城市运营高度，通过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将区位优势作为项目的一大亮点予以强调。 资源：海景资源 充分利用有限海景资源提升项目档次 政策：办公性质产权项目，不受限购令政策影响 不受青岛限购令政策影响，对投资者是以重大利好 优势分析（S） 项目解读 SWOT分析 劣势分析（W） 劣势 劣势弥补 周边配套低端，环境嘈杂 以晓港名城为宣传契机，并加强自身商业等配套资源 商业氛围差，不能有效聚拢人气 后期与新街里商业有效结合，提上商业档次 机会分析（O） 机会 机会利用 区域发展：小港湾片区是市北区乃至青岛市区最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府重点开发、改造的区域。 突出区域的发展现状和前景，提高项目价值，并可增加对投资型客户的吸引力。 休闲度假旅游区域：小港湾片区有丰富自然资源和人文资源，休闲旅游资源丰富，将打造成为休闲旅游度假区。 可将目标客户面适当扩展到更大的区域，加快项目销售速度。 项目解读 SWOT分析 项目解读 威胁分析（T） 威胁 威胁规避 由于闲置时间长久，造成的负面影响较为深远 充分了解市场需求，改造成为市场认可的产品形态，进行有效宣传，重新树立项目市场形象 周边的环境相对不理想、生活配套、商业/务配套设施不完善，将给项目带来一定的压力 借助和记黄埔晓港名城项目，提升区域升值潜力，吸引投资客，并借助项目自身商业等配套设施，弥补配套不足缺陷 项目过于依赖区域规划及改造速度 发掘项目新卖点 SWOT分析 项目解读 项目初判 项目发展的核心问题 现有市场环境下，本案适合做哪种产品类型？