房屋挂号行动的法理结构与审查规矩.doc

参考资料：巴蜀论文网： HYPERLINK / / 博客： HYPERLINK /u/2932658050 /u/2932658050 投稿邮箱： HYPERLINK mailto:whlunwen@163.com whlunwen@163.com 房屋登记行为的法理构造与审查规则 【摘要】房屋登记行为的法理构造颇为复杂，在逻辑上分为行为性质和法律效力两个部分，本质上兼有行政与民事双重属性。正确审理房屋登记案件的关键，在于恰当区分私法效力和公法效力，把私法的交给民诉，把公法的留给行诉。运用证据审查和行为审查划定房屋登记行为在民事诉讼与行政诉讼中的效力边界。 【关键词】房屋纠纷案?????法理构造?????审查规则 ????近年来，房屋纠纷案件数量猛增，逐渐成为人民法院审理的主要民生案件之一，而房屋登记行政案件也连续几年名列行政案件统计排行榜前三位。审判实践中，房屋登记案件往往与民事、行政交叉冲突、相互纠结，许多审理难点直接关涉民事诉讼与行政诉讼的分工协调，甚至司法权与行政权的合理划分，审理难度较大。由于相关理论研究滞后于实践发展，以致各地处理房屋登记案件做法各异，尺度不一。本文从此类案件的源头性问题—房屋登记行为的性质、效力出发，揭示房屋登记行为在公法与私法、实体法与程序法方面的法律属性。以此为理论铺垫，探讨、归纳了人民法院审理房屋登记民行交叉案件、审查房屋登记行政行为的若干方法与技巧。 ????房屋登记行为的双重法律属性 ????房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。归纳起来房屋登记行为是一种兼有行政行为与民事行为双重属性的行为，在逻辑结构上分为行为性质和法律效力两个部分。 ????行为构造具有双重性。房屋登记行为虽然名曰“登记”，但实际并非只有登记一个行为，而是由一系列行为组合而成，整个行为过程包含不同阶段、若干环节。不同阶段、环节的行为主体不同，所实施的行为的法律性质也有所不同。根据《房屋登记办法》第七条，完整的房屋登记一般包括申请、受理、审核、登记、发证五个步骤，登记只是其中的一个阶段和环节。 ????房屋登记的五个行为环节中，申请登记行为具有明显的私法性。这是因为：首先，申请行为由当事人而非行政机关作出，且登记程序的启动以当事人申请为原则，登记机构依职权主动登记为例外；其次，在房屋物权变动场合下，由于实行共同申请制，申请登记行为由物权变动的双方当事人共同完成。这样在当事人之间就产生了一种登记请求权，即一方当事人不履行申请登记义务时，另一方当事人有权请求其协助登记，这种表现为债权请求权或物权请求权的登记请求权，即是典型的私法权利；最后，申请登记的内容也由当事人合意或自行决定，行政机关不得擅自干涉，当事人可以自主决定进行初始登记、变更登记还是其他类型的登记。综上，申请登记行为带有鲜明的私法色彩，属于民事行为。 ????其他行为环节，受理、审核、登记、颁证因为由行政机关作出且体现行政机关意志，就具有充分、明确的行政法性质，应归入行政行为。由此可见，房屋登记行为在构造上具有复杂性。从程序上说，登记由当事人的申请而启动，启动后又由国家行政职能部门来完成，其间介入了国家公权力。没有权利人的申请登记机构一般无权依职权主动登记。 ????法律效力具有双重性，即实体法效力与程序法效力。实体法效力包括：一，行政法实体法效力。尽管房屋登记记载的主要是私法权利，但这并不影响登记机构对行政管理职责的承担。当事人申请房屋登记的目的是为了确认房屋物权的归属和内容，而登记机构在确认物权变动、为当事人提供房屋登记服务的同时，依法还须履行信息供给义务，及时、全面地向社会大众公示房屋权利状况、提供信息查询。还要担负警示交易风险、协助司法保全等秩序保障义务。这些都是登记行为对私权的保障性和服务性的管理和干预，由此而产生的行政法律效果在异议登记、查封登记、预查封登记、预告登记中表现的尤为突出。二，民事实体法效力。房屋登记行为在民事实体法上的效力具有多层次性。包括：物权变动效力、公示公信效力和权利正确性推定效力 ????程序法效力。房屋登记行为具有权利正确推定力，这种推定力在程序法上主要表现为对当事人举证责任的分配。房屋登记行为的推定力在学理上属于法律推定中的权利推定。所谓推定，是指在某些法律规范中，立法者以一定的事实直接推导出另外一个特定的法律要件。这种被推定的法律要件可以是一个事实，也可以是一种权利状态。 ????民行交叉案件中房屋登记行为的效力审查 ????证据审查与行为审查的区分。房屋登记案件常见的情形是，当事人在民事诉讼