保障房建设运营金融市场化模式和案例.pdfVIP

保障房建设与运营投资融资服务市场化模式和案例 保障房建设是关系民生的重要公共福利事业。本文谨就建金基金参加保障房项目的经验和体会谈谈 金融机构对保障房在建设和运营两个阶段的投融资各方关心的问题。 保障房的属性 首先介绍一下我们对于保障房属性的认识。保障房虽然是作为一种公共福利产品，但是其基本属性 和一般商品住房没有明显区别。保障房建设同样由责任主体，投资主体，供应主体，受益主体，和融资 主体等五个主体共同组成。 责任主体是政府，因为它给民众承诺了保障房的目标，它是承担最终责任。而投资主体有很多选项， 可以是财政、国资、大型的地产公司、专业资金、保险基金、或者专业特许保障房公司。供应主体和普 通商品房一样，就是施工单位和管理单位。受益主体是公共事业产品有差别的：保障房受益主体是政府 核定的中低收入人群，而一般公共事业产品是面向全体公民的。融资主体是一个组合结构，包括保障程 度最低的股权资金，高一级的夹层资金，更高的是世行、亚行贷款和各家银行商业贷款。 在这种主体的组合中有一个极端的选项：有一些项目责任主体是政府，投资主体也是政府的机构， 土地是划拨供应的，供应主体是政府事业单位在造。这种极端的主体包揽了一切功能，通常是一些自持 资金实力雄厚的政府。在这种情况下，政府连住房的品质都要直接承担，因而导致前两年一些政府的门 口堆了一批买了保障房不敢住的人。从商业的角度看来，其实保障房也无非是一个产品。这个产品的生 产是需要分工完成的：由保障房的特别经营公司，向合格的开发商来购买房子，然后下订单给施工单位 来生产保障房产品。形成了责任的分离，才有利于各方在各环节上发挥其所长，达到品质和速度的最优 化。这是责任主体和制造主体以市场化的办法来撬动公用产品产出的基本出发点。 保障房与商品住房的核心差异表现在一下四个方面。 第一：价格差异。和市场化的产品相比，保障房租金更低，造价更低，但是品质保障等方面不应该 存在差异，不能因为是保障房就是劣质房。 第二：持有人差异。保障房的持有人是政府指定低收入人群。 第三：流动性差异。普通的市场主体转让产权是相对便利的，但是保障房有特许的持有主体，因此 在流动性上和商品住宅必定存在差异。 第四：责任主体的差异。保障房由于是政府向社会的承诺，因此实际上政府在这个方面是责任主体。 保障房的融资供求争议 目前，保障房的资金需求方和资金供应方存在一些争议。这些争议进而造成了保障房建设中的融资 难问题。作为资金供应方，我们对于投资保障房项目主要有四个方面的担心。 第一方面，融资主体资质不足。为了抢建保障房项目，各地出现了各种各样融资主体。我们担心这 些主体没有恰当的法律地位，没有合适的团队，不够开发资质、建设资质，或是资本金不达标。住房是 百年大计，而不合格的融资主体所建成的房屋缺乏质量保证，因此我们的基金是不能扶持的，其它金融 机构也对此持相同看法。 第二方面，资产物权无法抵押变现。一些地方政府为了降低造价，对于保障房建设用地不采用出让 的方式，而是采用划拨的方式。这种方式使得土地不能做抵押。诚然，目前国内政局稳定，但是各地、 各届政府班子在对保障房的政策上未必能保证完全不变。因此，我们要求整个保障房从投资运营过程中 间二、三十年中间物权是完整的，让我们在不同的阶段中间可以质押变换和出售。而且由于物权的完整 性，我们各种金融产品的载体都可以放到这个物权上。 第三方面，部分政府平台的主体信用不佳。作为责任主体，政府信用在包括保障房在内的各种 PPP 项目中间都是非常核心的。然而有一些政府平台经常到期不及时偿付，令投资机构不能如约退出。我 们建金团队在各地的收费公路、桥梁、水厂等投资中间都不止一次的被地方政府违约。 第四方面的，建设主体不遵循资金成本和收益的市场原则。作为金融机构，我们能够理解不同的项 目收益不同，然而这需要遵循风险和收益匹配的原则。金融市场的规则是：高风险应该获得高收益，低 风险项目低收益。在保障房建设中，高违约风险的政府应该提供更高的收益率；换句话说，想要降低融 资成本，政府或其平台必须拥有并且维持高信用等级，从而降低投资机构的风险。对一个没有较高信用 等级的政府平台，我们没有理由给予其保障房项目较低回报率。毕竟，在市场经济中，资金是按照客观 规则流动性的。 因此，要解决保障房融资难的问题，我们建议从这四个方面给予金融机构足够的保障。只要解决 了这四个方面的问题，投向保障房的资金定会源源不绝。 在实际操作上，我们作为金融机构，会做如下的考虑。 首先，在融资主体