土地使用权出让制度下住房房地产税立法思考.pdfVIP

观 点IViews 土地使用权出让制度下住房房地产税立法思考 山西大学商务学院会计学院 张 星 我国的土地使用权出让制度下 ，地方政府成为实质上 面积为90平方米及 以下的契税税率为1％；面积为90平方米 的城市土地资源的经营管理者，各级地方政府通过市政建 以上的税率为1．5％；个人购买家庭第二套改善性住房 (京 设和城中村改造等多种手段整合土地资源，开发、经营和 沪广深 以外的地区)，面积为90平方米及以下的税率为1％， 管理城市土地。土地使用权出让制度下，地方政府获取土 面积为90平方米以上的税率为2％；家庭成员范围包括购房 地使用权出让金收入支付拆迁补偿后用于土地的开发和 人、配偶 以及未成年子女。法定继承人 (包括配偶 、子女 、父 市政基础设施的建设。我国物权法规定，住宅建设用地使 母、兄弟姐妹、祖父母 、外祖父母)继承土地 、房屋权属 ，不 用权期限届满后 自动续期。我国的城市房地产管理法规 征契税。我国房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇 定，土地使用权期限届满续期的需要按照规定缴纳土地使 和工矿区的房产。目前，个人所有的非营业房产免房产税 。 用权出让金。居住用地使用权续期收费是基于我国土地使 个人出租住房根据不含增值税租金收入的4％缴纳房产税 。 用权出让制度下对不动产保有环节的收费。目前我国土地 城镇土地使用税是对使用城市 、县城、建制镇和工矿区的 使用权续期收费制度没有全 国统一的规定，各地方政府根 土地使用者征收。我国对居住、教育 、医疗、行政机关用地 据本地的情况制定续期收费政策。办理房产过户的业主在 免征城镇土地使用税 。 补缴土地续期费后才能取得不动产登记机关的变更登记 ， (二)居住用土地使用权的出让和续期制度 我国宪 而不办理住房登记的业主很少主动续期缴费。目前 ，房地 法规定城市的土地属于国家所有。我国土地使用权的有 产税已经列入我国的立法规划。将不动产保有环节税收制 偿、有期限使用始于1988年，早先的使用年限从20年到法 度取代续期收费制度更有利于住房产权的保护和纳税义 定最高年限7O年不等。根据我国1994年的 《城市房地产管 务的遵从。本文建议纳税人在按规定履行纳税义务后，在 理法》和 《物权法》的规定 ，居住用地土地使用权出让最高 土地使用权期限届满后 ，其居住用土地使用权应当自动免 年限为7O年，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 费续期。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，经批准准予续 一 、 土地使用权制度下居住用不动产税费政策 期的，应当依照规定支付土地使用权出让金。居住用土地 (一)土地使用权制度下的居住用不动产税收制度 我 使用权的初次转让和续期有明显区别 ：一是住宅建设用地 国目前居住用不动产税收主要有增值税 、契税 、房产税、城 土地使用权出让金处于不动产新建环节，居住用土地使用 镇土地使用税等。居住用不动产的转让方或者销售方、出 权的续期属于不动产的保有环节；二是政府收取住宅建设 租方需要缴纳增值税。房地产开发商销售2o16年5月1日之 用地使用权出让收入中包含支付土地的拆迁补偿和相关 前开工的住房可以选择适用1l％税率的一般计税方法或者 的市政设施的配套费用，而续期收费中没有该土地的拆迁 适用5％征收率的简易计税方法。房地产开发商销售2o16年 补偿费用；三是住宅建设用地土地使用权是商品房能够获 5月1日以后开工的项 目按照1l％的税率计算增值税。对于 得产权的前提。住宅用地使用权的续期不影响住房产权的 二手房交易，根据其住房持有时间和住房所在地的不同实 合法性，不动产登记机关仅是依据房地产管理法对土地使 行差别税收政策。个人将购买不足2年的住房对外销售的， 用权的续期收费。我国城市房地产管理法规定土地使用权 全额征收增值税；个人将购买2年以上(含2年)的京沪广深以 的续期需要按照规定缴费，续期收费的支付标准和支付方 外的地区住房或者京沪广深地区普通住房对外销售的，免 式 (即一次性支出还是年付)没有明确。目前 ，我国的居住 征增值税；个人将购买2年以上 (含2年)的京沪广深地区非 用不动产在保有环节的税费只有居