20081215-水湾村旧改项目终稿.pptVIP

code | # 双核心区位：深圳的城市发展正处于平稳发展阶段，房地产业正处于快速发展阶段 规划价值：未来蛇口中央商务区与前海物流商务中心、南山商业文化中心形成有效互动，构成深圳发展核心 规划价值：太子湾国际邮轮母港引领蛇口向国际性商务金融中心的转型 区位属性总结：城市多核发展阶段将有效提升项目的辐射能力和可利用的期货价值，房地产项目的开发将得到区域发展的有力支持。 地块特征：本项目地块外形极不规则，南北长，东西短，并且南北方向距离不等，同时南面地铁接驳站呈细长条形 物业类型：项目共有住宅、公寓、写字楼、商业四种物业类型，属于城市综合体物业 规模体量：项目建筑体量属于中等规模，4种物业形态相组合，容积率相对较高，整个社区居住密度比较大 项目属性总结：项目属于有城市立体交通体系支持的中等规模城市综合体项目，物业类型具有多元化特征 SWOT分析：综合项目所有元素，各模块间的交叉结论实现了对区位属性和项目属性的交互性认识 通过分析项目发展背景与区位属性和项目属性与之间的冲突，可发现项目的整体发展对重要机遇的依赖性 能否通过城市发展、港口升级丰富和迅速提升城市商业商务功能？能否通过旧城改造和地铁通车迎合城市功能提升扩大综合体价值辐射力？ 城市的升级能否迅速提升区域商务价值和商业价值？项目的综合体发展必须依靠区域商务与商业价值的有力支撑，而商务商业价值的放大将主要依靠城市升级带来的价值变革，这些是否能被项目有效利用？ 城市的升级能否迅速提升区域商务价值和商业价值？JD模式是领先的商业、商务价值迅速放大的城市发展模式 城市的升级能否迅速提升区域商务价值和商业价值？JD模式依靠多元化立体交通实现城市可持续发展 结论：从城市升级的阶段性示意图，我们分析总结出蛇口片区不能实现商务价值和商业价值的迅速提升，这将是一个长期发展的过程 横滨21世纪港项目是东京第四次首都圈基本规划的重点建设项目之一，计划目的在于分担日益向东京集中的商务办公功能，引导此类城市功能向商务核心城市集中； 该项目距离东京市核心区30公里，是为了配合将横滨市发展为国际文化城市和自立型核心城市规划而启动的； 项目占地约为186公顷，开发内容主要以商业和商务办公为主体，2003年该区域就业人口达5万人，入住公司数量达到980家； 项目地块内部有两条重要铁路穿过，将该区域与横滨铁路站联系，通过横滨铁路站和东京以及其他重要区域实现快速连接，从地块到东京市区需要大约30分钟时间。 横滨21世纪未来城的商业娱乐功能主要集中在图中蓝色区域，该区域被称为购物中心公园，集中了横滨所有主要的商店、文化娱乐设施，成为了集购物、娱乐为一体的购物公园。2003年该区域旅游的游客达到了4200万人； 该区域主要商业、文化以及娱乐设施包括世佳娱乐综合中心、横滨杰克购物中心、横滨购物国内公园、横滨美术馆、横滨企业会馆、横滨LAND MARK大楼、横滨帆船大楼、日本丸号帆船博物馆、横滨王后方形广场等设施，海事博物馆等成为了横滨著名的旅游景点，商业文化娱乐设施总建筑面积在70万平米左右。 横滨21世纪未来城已经成为了东京周边商务功能最集中的区域之一，有效地承担了疏散东京商务办公的职能，吸引的企业类型包括公司总部、行业研发机构以及总部后台服务企业，2003年年底，该区域共有企业将近1000家,区域办公面积达到350万平米左右 入住该区域的著名企业总部或者研发中心包括横滨银行、动漫产业基地、国际热带森林组织、富士软件、日产汽车、三菱重工 结论：横滨21世纪港和杜伊斯堡港的发展都经过四个重要的发展阶段，因为城市功能定位的倾向性不同而出现了不同的特征 随着太子港等核心项目的建设，区域发展的格局化特点也将日益明显，商务商业城市功能将向太子港区域聚集 项目区域功能定位：弥补城市升级后的以国际邮轮母港为中心的蛇口核心区域工作、居住（主要）、文化娱乐三方面的功能缺失 项目发展桎梏：片区整体的居住功能为主，弱商务功能的特点与地块本身商务功能与中档次居住功能齐头并进之间的矛盾 项目成功关键因素：地块南北分区体现的商务价值与居住价值共存；地块所在区域的强居住价值与弱商务价值的共存，如何转变成为一个关键 地块属性的综合性 本项目按照规划分区为南北两个部分，而这两个部分呈现完全不同的诉求。北地块主要是居住诉求，表现在除了部分社区商业外基本都是居家氛围；而南地块基本上体现的是商务诉求，商务公寓以及写字楼倾向于挖掘地块的商务价值，并且这两个总体的体量也是最大的，而商业则希望打造成为一种休闲步行街。 从1979年至2004年，香港地铁共建成全长87.7公里、包括50个站点在内的6条地铁线路；2005年又开通了迪斯尼线和马鞍山线；06年改造了东铁线和西铁线。 结论：水湾站属于居住型站点，站点能够