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房地产暴涨搞垮大清经济 　　与官方视角中的康乾盛世完全不同的是，从经济活力来看，随着房地产价格的暴涨，整个满清的社会经济陷入到了萧条之中，被学者们称为康熙萧条、嘉道中落、道光萧条 你们以为今天的楼市是史无前例吗？错，早在300年前的清朝早中期，就曾经出现过北京房价暴涨的热潮。当时的清政府根本没有什么适应市场经济的管理办法，未能控制住房价的上涨，导致清朝中后期的社会经济全面萧条，最终王朝崩溃 王朝更迭 事情要从清军入关开始说起 明朝算是中国历朝历代最硬气的王朝之一，如果提前南迁，以江南的富庶和民心，重新组织起来，尚可再战。所谓“江东弟子多才俊，卷土重来未可知” 然而南迁不符合“天子守国门”的核心价值观，谁提谁就是汉奸，所以无人敢提，直到北京成为一座孤城，想走也走不成了 平心而论，崇祯并不是一个亡国之君，初期的作为，甚至让晚明有了中兴的气象。但是却没有天时地利人和。天时，遇到到了小冰河周期，农田歉收，大面积干旱，老百姓走投无路。地利，一入关就是首都，来不及组织有效抵抗。人和，官民离心离德，早已大厦将倾 加上满清和李自成的组合拳，一个在东北正面战场高举高打，一个在内部四处游走。虽然搞游击战的李自成率先入城，但还未来得及树立起共同信仰，自己就先腐化堕落战力锐减 一直在正面战场拼杀的满清抓住机会，山海关一战秒杀翻盘，成为天下共主，鼎定乾坤 清军进城后，人口剧增，不仅住房紧张，安全也成了问题。面对庞大的被征服民众，清政府觉得并不安全，不能混住在一起。事实上，汉人的反抗精神证明，他们想多了 清军以征服者和铡刀的名义，对社会财富进行了重新分配，没有遇到一点障碍。他们占领了明朝故宫，以及各级官员留下的豪宅，圈占了普通人家的宅子，把原住民全部赶到外城，城内只允许旗人居住 满汉分居 这种满汉分居的格局，从北京开始，成了满清一朝最基本的城市格局。今天，成都的宽窄巷子已成为最著名的景点，其实这就是当年成都的满人所居住的“少城”的遗迹。历史的吊诡就在这里，过去这里是征服者显示权贵的场所，今天成为普通民众的游玩之地 满汉分居，在事实上形成了两种房屋产权制度。在体制内的，是满人，他们住在内城。享有朝廷分配的内城住房。当然，这些都是抢来的，现在成了朝廷的 在体制外的是其它民族，主要是汉族的居民，他们无权居住在内城，也无权享受政府分配的住房，只有靠市场机制调节。因此，满清的房产制度就形成了计划和市场两种制度并存的格局 普天之下，莫非王土。满清建政之初，分配给旗人的宅子都是清政府所有，旗人只有居住权没有所有权。但只要没有因犯罪而被收回，子孙均可居住，这就事实上改变了房屋的所有权 到了康熙朝，政府开始允许内城旗人之间进行房屋的买卖。这说明政府默认了房屋所有权的改变，但这并不是真正意义上的产权，政府保留了犯罪则收回的权力 到了雍正朝的时候，政府财政空虚，改革已经势在必行。由于原有分配房屋所有者都是为清朝打天下的功臣的子孙后代，是强大的既得利益集团，指望他们掏银子买房子是不现实的。但是新建房屋是可以的 从雍正起，政府新建房屋由官兵购买或者租住，从获得房屋的旗人薪水中“扣俸”用于后续的“盖房之资” “雍正改革”使得原有的政府分配房屋变成了政府经营房屋，同时也促进了房地产的计划经济向市场经济的转型，政府也从中获利 从雍正九年到乾隆七年，仅北京一地，陆续通过克扣俸禄卖出官房“七檩至三檩房共一万一千三百七间半，作价银十四万四千七百二十九两四钱。业经满限交足” 平均每间房12两白银，一两白银大约相当于人民币六七百元，也就是说大概每间房在7000-8000人民币左右 不过这样的住房，只有体制内的人才能购买，一般人没有资格购买。到了乾隆时期，这个价格涨到了14两白银一间房，相当于八九千元人民币一间房。这说明，在这套制度实施早期，体制内房产价格保持了相对的稳定 房价暴涨 然而在完全实施市场经济的外城房地产市场，房地产价格却呈现出不断上涨的趋势。先是在顺治初年，原来住在内城的居民被迁出，导致外城居住需求量猛增，市场供不应求，卖家随意提高价格，动辄一涨就是几倍 工科右给事中魏象枢在给皇帝的奏章中大声疾呼，“罄家所有不足以卜数椽之栖”。并建议，“祈天语申饬，令该管地方等官，概平一价，凡买者卖者典者赁者，各勿增减，共相保恤，庶比屋可封，国本永固矣” 他寄希望于最高统治者下达行政命令，把价格降下来，并把这事上升到了事关国本的地位 然而，皇帝陛下压根没听他的，只是批准用官地安置迁移居民，并未控制房价。原因很简单，政府也需要钱啊！满清房屋契税是3%，价格越高，政府收入就越多。结果导致房地产价格飞涨，连年翻番 清华大学历史教授邓亦兵研究发现，顺治五年时外城房价为每间房6.5两，之后房价