【宇丰苑】2012营销整合思路0706.pptVIP

北京大兴区黄村镇宇丰苑三期 2012营销整合思路 C1…………………………【项目深度研究】 产品细分 客户梳理 C2…………………………【卖点梳理与定位】 卖点梳理 综合定位 形象定位 推广案名 C3…………………………【操盘思路与营销节点】 操盘思路 营销执行 CONTENT 项目深度研究 1、产品细分： 房源数据： 户型 面积区间 套数 一居室 41.74 — 56.6㎡ 143套 两居室 80.39 — 93.08㎡ 531套 三居室 105.38 — 113. 8㎡ 45套 2、客户梳理 地缘关系梳理 目标客户锁定 客户细分及特征素描 地缘关系梳理：区域原住民客户是本案的核心客户 以黄村为中心的地缘性客群将成为本案主力客群。是我们重点争夺的客户资源。 随着大量拆迁和南城大规划的发展加快，有深深的区域情节的本区域原住民成为在本案购房的重要客户 地缘关系梳理：交通导入型客户将成为本案的重要客户 地铁4号线与京开快速路，将本案划入交通轨道房的范畴，极具竞争力的位置将吸引两条交通主干线的导入型客群 便捷的交通极大提升本案的竞争力，以交通为关注点的客户将成为本案有力的补充性客群。 地缘关系梳理：投资型客群将成为本案的亮点客户 本案小户型的套价优势能充分的吸引投资型客群，而作为拉升价格的关键客群，投资型客户是我们必须争取的 日渐转暖的市场让压抑许久的投资型客户开始跃跃欲试，本案的产品特征综合性价比优势明显，能充分吸引投资客关注。 目标客户群锁定：精确本案的目标客户来源 交通导入 地铁4号线及京开快速路沿线的刚需型客户 产业导入 本区域及临近区域有产业支撑的市场、产业园、基地客户 区域原住民 以黄村为核心的大兴区及周边的当地原住居民 南城概念迁入 2900亿的大南城计划，带来追随政府规划寻求资产升值的客户 投资客户 考虑产品综合性价比，注重区域升值、的投资客群 客户细分及特征素描：为精准推广制定方向 根据本案的产品特征结合所处的地理位置及市场环境，我们将本案的客户从消费心理上归纳为三类： 1、首置刚需型客户-----本案两居及部分一居的主力客源 2、首改刚需型客户-----本案小三居的主力客源 3、投资型客户-----本案一居小户型的主力客源 客户特征素描：地缘性客群 1、范围分布：①以黄村为中心的地缘第一圈层②南四环至南六环之间的第二圈层③生活在南城板块符合置业条件的外地客户。 2、职业特征：①行政或公共事业专职的客户（公务员）②地缘性的个体商户③地缘情结的在京私企白领④获得拆迁款的地缘原住民 3、生活与消费习惯：①大多数年龄在25-35岁之间②适婚年龄或小三口之家③对便利的交通及舒适的生活配套注重④消费理性，追求综合性价比 4、财富特征：①有稳定的收入来源，能够支撑贷款额度②近半数购房者拥有私家车 5、购房需求：①首置婚房或养老需求②家庭人口增长的首改需求③追求房屋的实用性④了解市场，认为目前是合适的出售时机 6、媒体接触习惯：①网络是他们了解社会动态的首要媒体②相当比例的有车客户对路牌等户外广告会刻意关注③手机普及率高，短信到达率高④信息接收面宽，口碑传播尤其有效。 客户特征素描：导入型客群 1、范围分布：①地铁四号线及京开快速路沿线区域②市区及京南的双向流动客群③部分产业园区及专业的市场 2、职业特征：①市区私企白领②产业园区及市场工作人员③南郊认可黄村生活环境的进城客户 3、生活与消费习惯：①大多数年龄在25-35岁之间②工作在四环以内但难以支撑较高的房价③追求城市生活与便捷交通的结合④消费理性，追求综合性价比 4、财富特征：①支付能力有限，偏重于较低首付②有车一族偏少，交通主要以地铁与公交车为主 5、购房需求：①首置婚房需求旺盛②偏爱小户型，追求实用③套价接受程度决定购买 6、媒体接触习惯：①网络是他们了解社会动态的首要媒体②手机普及率高，短信到达率高 客户特征素描：投资型客群 1、范围分布：①地缘性客群②与本区域有直接来往关系的北京客户③具备在京置业条件的外地客户 2、职业特征：①个体生意人有稳定殷实的收入②地缘企事业单位有一定灰色收入的管理人员③产业园区及专业市场的中高层④获得拆迁款的地缘原住民 3、生活与消费习惯：①不缺乏住房，但倾向投资不动产让资产增值②懂得投资，对性价比高的物业青睐有加③对市场敏感，认为目前是较好的抄底时机④理性投资，看重项目综合性价比及入市时机 4、财富特征：①具备一定的财富积累②拥有B级以上私家车 5、购房需求：①看重项目地段及价格决定的性价比②偏爱投资少风险低的小户型③关注项目所在区域的未来规划及发展 6、媒体接触习惯：①业界人士推荐及圈层口碑传播是获取消息的主要来源②对路牌等户外广告会刻意关注③手机普及率高，短信到达率高 卖点梳理及定位 1、卖点梳理： 1、产品套型面积小，总套价