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PAGE21 / NUMPAGES21 甲级高层写字楼技术咨询报告文字版 办公建筑概述： 高层写字楼楼是为各种组织机构提供办公活动使用的高层建筑物。 据资料统计全世界每年建成的高层建筑中，有百分之七十五的是办公建筑。现代办公建筑的三大特点：高层、灵活、综合。高层：现代办公建筑不断的采用新型结构体系和新技术、新工艺、新材料满足办公建筑向更高尺度发展的可能性。灵活：现代办公楼采用的大空间的开放办公或者大空间“景观”办公的形式，办公室灵活多变、空间自由组合。综合：现代办公空间大多采用十几家或者几十家乃至上百家公司（部门）联合办公的形式。 1．办公建筑的几种分类 1）按智能系统分：（A=Automation，自动化） a.3A办公楼： 3A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）； b.5A办公楼： 5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）； c.新概念写字楼： 5O写字楼：Oxygen（有氧）、Office park（花园办公）、Open（开放而自由）、Own（独立电梯、空调等）、Opportunity 2）按功能形式分： a.商务写字楼： 在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。 b.酒店式办公： 提供酒店式服务和管理的办公楼。 c.公寓式办公： 由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。 3）按产权归属分： a.销售型办公楼： 业权为分散业权，划分为较小的开间，面积小便于销售，商铺分散售给多个业主，导致物业管理不均衡，参差不齐，写字楼整体品质下降。 b.出租型办公楼： 业权应为单一业权，只租不售, 面积相对较大，开间较适中，方便不同客户需求, 各商业统一物业管理，写字楼整体品质较高。 c.自用型办公楼： 自持自用，可能部分对外出租, 较为自由，往往有中庭院落空间解决大进深采光问题, 商业各部分由开发商统一管理，写字楼品质更佳。 4）按建筑重要程度分：《办公建筑设计规范JGJ67-2006》 a.一类办公楼: 特别重要的办公建筑，使用年限100 年或50 年，耐火等级一级，办公室净高不应低于2. 70m ； b.二类办公楼: 重要的办公建筑，使用年限50 年，耐火等级不低于二级，办公室净高不应低于2. 60m ； c.三类办公楼: 普通办公建筑，使用年限25 年或50 年，耐火等级不低于二级，办公室净高不应低于2. 50m ； 4）按档次分：（《成都市商务写字楼等级指导标准》） a.超甲级写字楼； ?按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积≤4500m2，每部载重≥1600 ㎏，轿厢净高≥2.8m ?电梯高、低速度分区布局合理，低区速度≥3.5m/s，高区速度≥6m/s，平均等候时间≤30s ?客货分离，消防电梯的设置应符合GB 50016-2014中的规定 ?（应配备自动喷淋系统） ?应设集中空调系统 ?用户能根据自我要求调节室内温度，应装分户或分区计量装置 ?新风量供应每人≥50m3/h b.甲级写字楼； ?按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积≤5000m2，每部载重≥1600 ㎏，轿厢净高≥2.7m ?电梯高、低速度分区布局合理，低区速度≥3m/s，高区速度≥6m/s，平均等候时间≤32s ?客货分离，消防电梯的设置应符合GB 50016-2014中的规定 ?（应配备自动喷淋系统） ?应设集中空调系统 ?用户能根据自我要求调节室内温度，应装分户或分区计量装置 ?新风量供应每人≥40m3/h c.乙级写字楼； ?按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积≤5000m2，每部载重≥1000 ㎏ ?消防电梯的设置应符合GB 50045-95（2005 年版）中6.3 的规定 ?（应配备自动喷淋系统） ?应设空调系统 ?用户能根据自我要求调节室内温度 ?新风量供应每人≥30m3/h 2．甲级写字楼的主要特征： (1)楼宇品质： 建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求（办公建筑设计规范2类办公以上）；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰标准： 外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料； 大堂及标准层公共部分：应有吊顶；地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)， 电梯间应有不锈钢、大理石或木门套； 卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。 配套设施： 应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等; 专用地上、地下停车场，停车位充足。 电梯系统： 良好的电梯系统，