2007年惠州市水口项目研究报告.doc

惠州市水口 项目研究报告 2007年1月9日 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、报告研究内容 四、项目概况 第二章 惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市经济社会发展历程与特点惠州市的区位条件南海石化项目和大亚湾经济区的建设惠州市在珠三角的地位和作用惠州市房地产惠州房地产概况楼盘主要特征分析目标客户成本盈亏平衡分析 惠州水口项目可行性研究报告 第一章 前 言 一、报告编制目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对投资开发提供可行性决策依据。惠州近年房地产发展研究报告国土证：惠府国用（）字第号惠府国用（）字第号惠府国用（2003）字第号惠国用（2003）字第号惠国用（2003）字第号惠府国用（）字第号研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，主要分支内容包括：、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；、从城市规划的角度对本项目进行评价；、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值 6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。20多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴，200年，惠州市为万。全市现有78个 乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。200年，全市实现国内生产总值亿元，增长惠州市人民政府驻地惠城区，惠城土地惠州市经济社会发展历程与特点纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段第一阶段1978～1988年积累阶段惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增长10.4%，1988年达到33.04亿元；人口年均增长1.3%，1988年达到218.06万人；地方财政收入年均增长14.3%，1988年达到2.08亿元；人均GDP年均增长8.5%，1988年达到1526元这一期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。第阶段1989～1993年快速发展阶段经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展GDP年均增长30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资年均增长61%，外贸出口总额年均增长 37.7%，人均GDP年均增长27.2%。从1989年到1993年，惠州市工业生产年均递增57.6%，第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占 GDP的47.8%，第一产业迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功实现了从农业市向工业市的转变。第阶段1994年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长18.3%，地方财政收入年均增长13.6%，实际利用外资年均增长6.7%，外贸出口总额年均增长16.7%，工业生产总值年均增长21.9%，人均 GDP年均增长