2007年南京雅居乐花园项目定位沟通报告.ppt

中国地产商域网 雅居乐花园 核心形象定位讨论稿 Ⅰ市场概况 高端物业市场理解 高端物业市场见解 ［市场理解］ 根据2005年6月份南京出台的楼市新政三大标准： 单套建筑面积在144平米以上 小区容积率在1.0以下 江南八区高档房是8690元/平米以上 凡商品住宅符合以上任一标准，都被认定是高档住宅。 总价在120万元以上 单价在8000元/平方米以上 仙林板块 新城·尚东区 奥体板块 朗诗国际 宁南板块 仁恒翠竹园 城中板块 凤凰和鸣 根据目前高端物业市场整体状况，我们选定了目前市场上在售的在区位、总价上与本案接近的项目进行详细的个案分析，下面进行分析的项目主力产品总价在100万-200万区间范围内，与本案的预期价格接近： ［竞争分析］ 城 中 板 块 2007年1月12日(一期) 2007-3-10(商业楼) 2007-5(二期) 推盘节奏 凤凰和鸣用地性质为混合用地。呈不规则多边形。由二类居住、商业两个地块组成，结合居、商为一体的建筑群 总体 评述 ? ? ? 贯穿整个社区，充分考虑居民的生活习惯和活动要求，为居民提供可居、可玩、可动又具有启发性的休息与活动空间场所。社区内设立特色主体商业、会所营造文化气息，书吧、画廊、咖啡屋 小区 规划 项目用地面积为8.8万平方米，规划建筑面积约15万平方米，其中沿中央路为商业、办公建筑，面积6.2万平米, 均价格:12000元。 面积 价格 江苏凤凰置业有限公司开发的凤凰和鸣苑项目，办公用地项目将建成南京市主城区集居住、商业、办公为一体的高档建筑群。 概况 内 容 指标 竞争产品分析 凤凰和鸣 内 容 推广 天地人和，文化同鸣 推广口号 1、人文精神决定物质基础，打造文化地产的高端形象 2、项目及开发商品牌 3、周边配套齐全，交通便利。 4、户型选择面广泛，这就意味着市场定位相对广泛 主要 卖点 本项目对比分析： 竞争优势： 1、大规模高端物业社区 2、周边完善配套 3、规划、配套、建材、智能化等各方面，采用高品质定位 4、大规模水景 竞争劣势： 1、单价偏高 2、项目品牌号召力尚未形成 3、大户型比例过高 与凤凰和鸣所倡导的文化地产相区别，宣扬国际化建筑风格及先进的生活方式，凸显阔绰的绿地拥有感和大规模水景带来的生活选手，扩大项目周边配套优势。 竞争策略 奥 体 板 块 竞争产品分析 朗诗国际 推盘节奏 朗诗国际特点是运用的建筑科技，实现“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗”等多种居住功能，在夏天不用空调、冬天不用暖气的情况下，能使住宅内常年温度保持在２２－２６摄氏度左右，湿度在３０－７０％，并能２４小时呼吸新鲜空气，从而创造了人体最舒适的环境。 总体 评述 ? ? ? 小区 规划 多层、小高层 均价:10800元/平方米 面积 价格 朗诗国际街区是朗诗置业在河西奥体板块开发的一个总建筑面积约30万平米的高科技健康、舒适、节能住宅项目，占地240亩左右，位于河西新城中央商务轴与商业轴的交汇处，创造最舒适的环境，彻底告别严寒酷暑和黄梅天，超前20年进入未来生活。 概况 内 容 指标 本项目对比分析： 竞争优势： 1、大规模公寓社区 2、招商开发商品牌号召力 3、在景观和居住环境上占有优势 竞争劣势： 1、建筑科技含量不如对方 2、在本地的品牌知名度不够 与朗诗国际产品特点非常明确,朗诗国际倡导的是康节能楼盘,而雅居乐项目的卖点是在建筑品质,项目景观上,朗诗以塑造出高科技建筑的形象,而雅居乐在本地扩大自己的品牌知名度之外,也要塑造出自己的品牌特点 竞争策略 宁 南 板 块 竞争产品分析 翠竹园 推盘节奏 项目天然环境具有优势，品牌价值成为支撑价格走势的附加值 总体 评述 ? ? ? 小区内部配套:五万平米中央公园、地下机动停车场、中心会所、健身中心、儿童游乐场幼儿园:翠竹园幼儿园 小区 规划 小高层,高层 均价8000元/平米 面积 价格 该楼盘坐落于花神湖畔，仁恒翠竹园位于宁南新区玉兰路5号，总建筑面积38万平方米，占地面积24万平方米，均为电梯小高层。小区共分三期开发。目前一期已经交付、入住，相关配套设施已经投入正常运营中。小区总建筑面积38万平方米，?5.6公顷的花神湖水景与1.5万平方米的中央公园交相辉映。仁恒翠竹园强调环境的整体性，强调自然、社会、人工环境同建筑的互动关系。在翠竹园，环境就是建筑，建筑就