2007年1月北京房地产市场报告.ppt

北京房地产1月市场报告 PART 1：政策动态 PART 1：政策动态 土地增值税 对开发商 对地产业 政策影响 对购房人 对房价 土地增值税 对开发商而言 现象：国家出台的房地产调控很多，但到目前为止可以说是全部失灵 很大程度上，措施的作用力被化解，或者是根本没得到执行 细则：向房地产开发企业清算30％～60％不等的土地增值税 现象： 1月17日，地产股纷纷逼近跌停 1月18日，税务总局强调在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担 对地产业而言 现象：普通住宅，毛利率超过40%的项目要征高额土地增值税 其他项目，毛利率超过27%的项目要征高额土地增值税 降低上市公司主营利润率，从而降低净利润 对购房人而言 现象：不会额外增加房地产开发企业的税收负担 也不会加重购房者的经济负担 对房价而言 现象：开发商转让房地产所得增值额越大 税率就越高，应缴纳的税额就越多 地价在开发期内飙涨，会导致开发商囤地和开发成本大增 土地增值税将引导房地产开发走向 走向一：降低利润，房价适度调低 建造普通标准住宅出售 地值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税 走向二：大幅提高房价，造超高利润豪宅 走向三：开发商先开发，再做房东 商业项目只要销售不超过85%，无论是自己持有还是大量出租，由于产权人没有改变，开发商在这个阶段都不需要交土地增值税 除了商业地产项目，也可以把开发的住宅办成自有产权，然后用于出租 走向四：装修房可能迎来“春天” 土地增值税将进一步压缩房地产企业的利润空间，遭遇较大的税赋压力，同时抬高房地产市场的进入门槛 PART 2：市场动态 在未来的高增长期内，政府保持人民币汇率小幅稳步上升的策略不会发生太大变化，未来趋势将更多呈现双向波动，这有助于经济稳定增长 2007年1月30日 《北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划》 北京要合理调控房地产开发用地 加大普通商品住宅用地供应 严格控制高档公寓和市场过剩物业用地供应 禁止别墅用地供应 2007年一季度共有19块地入市，其中住宅用地达到237万平方米 其中含住宅性质的用地有11块，另有8块商业、金融、办公用地 住宅用地基本位于远郊区县，商业地块基本位于城八区 土地新规划 1、京城划分四类功能区 2、土地开发以轨道交通为导向 3、合理调控房地产开发用地 开征物业税 购房实名制 人民币升值 抑制上涨 利率调整 在一定程度上 控制住宅商用 拉低房价 廉租房 经济适用房和限价房 PART 3：楼市动态 亚奥区域 上清区域 望京区域 百子湾区域 朝青区域 亚奥区域 上清区域 望京区域 百子湾区域 朝青区域 北京房价上扬空间虽然不大，但依然具有上涨趋势 2007年价格相对高位区域涨幅将会出现补涨趋势 在经历两年的持续上涨之后，北京部分交易热点区域的房价达到了相对的高位 当一个区域的价格明显要高于市场平均价格时，必然就会出现“补涨”的趋势 2007年新兴区域、轨道区域房价上涨幅度会较大 随着消费者对税费等政策的接受加强，需求必然会逐渐往二手商品房集中的新兴热点区域转移 作为新兴热点区域的交通配套、商业配套正在快速完善，将促进这些区域的房价在2007年有更加明显的上涨 春节将至，提前拜年 2007年的北京房价上涨依然是主旋律 只是房价涨幅会趋于平稳 PART 3：楼市动态 热点区域房价涨幅 * * PART 1：政策动态 PART 2：市场动态 PART 3：楼市动态 提案架构/Contents 关键词：土地增值税 国家税务总局2007年1月17日发布 《关于房地产开发企业土