2007年8月苏州狮山路地块分析报告.ppt

狮山路地块分析报告 07.08.30 一.狮山路板块分析 二.地块周边酒店式公寓现状 三.地块分析 四.总结 一.狮山路板块分析 1.该板块是苏州高新区CBD中心 苏州高新区是苏州经济高速发展的一颗璀璨的明珠，而狮山路板块则是高新区的一个核心板块，聚集了大量金融机构、写字楼和高档住宅，该板块是高新区现代化都市形象展示区. 2.狮山路沿线的高层住宅和写字楼鳞次栉比 作为高新区的城市“名片”，该板块商业和金融业发达，商务活动频繁.狮山路两旁高楼林立，其中以新地中心和金河大厦为新区地标性建筑；一些新的高层楼盘也在不断拔地而起，正在规划中的高新国际商务广场高188米，为该板块第二高标志性建筑，为高新区又增添了一道靓丽的风景线. 3.狮山路是连接新区和市区的主干道 狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，也是城市形象的集中体现区。作为高新区中心地带，狮山路地区对高新区战略性整体发展有着明显的带动和示范作用. 目前，狮山路道路景观的改造工程正在进行中，随着该工程的进行，狮山路板块的城市门户形象将得到进一步的提升. 4.狮山路板块将来仍然是政府重点打造区域 目前，该板块作为苏州高新区CBD中心，是苏州高新区发展的领头羊，随着政府的进一步规划和整治，该板块对新区其它地区的辐射和带头的作用将进一步体现，核心城区的功能得到了更大的发挥. 二.地块周边酒店式公寓现状 狮山路板块内的酒店式公寓主要包括：汇豪国际、狮山丽晶和景丽苑。 经各种资料搜集和市场调查分析，该板块酒店式公寓现状如下： 1.位于大型商圈内,交通便利 汇豪国际、狮山丽晶和景丽苑都位于狮山路两侧. 正如上文所说,狮山路板块为苏州高新区CBD,这种成熟商圈的酒店式公寓对目标客户群体的吸引有着较强的聚集效应. 狮山路为连接新区和市区的交通主干道,便捷的交通为商务人士办公节省了时间又方便了生活. 2.没有统一的装修风格 该板块内的三个酒店式公寓没有一个标准的统一装修风格.各个业主投资购房以后,大多为自己装修,室内配套设施也各有千秋.但装修标准绝大多数为精装修或豪华装修. 从酒店式公寓的特点方面来说,没有统一的装修风格是有悖于客观理论的. 3.小面积户型较多,虽单价高,但总价低 该板块内的酒店式公寓面积大多为30-50 ㎡之间,为小面积户型,这也正是酒店式公寓的特点之一. 因为地处新区繁华地段,房屋单价面积在9000元/ ㎡左右,但因为面积相对较小,大致总价在30-45万,所以购房投资客比较多,该地段酒店式公寓比较畅销. 4.各个楼盘租金、投资回报率不一 租金方面,根据各种条件的不同而异,在地理位置、周边配套、交通等条件都趋于一致的情况下，影响租金的主要因素有:①面积②装修标准③客户群④物业服务质量. 其中汇豪国际和狮山丽晶的酒店式公寓租金大致相等,为40-50元/ ㎡/月,投资回报率为7%左右. 锦丽苑相对于以上两个楼盘来说具有服务上的优势,物业管理质量比较高.租金大致为65元/ ㎡/月,投资回报为8%-9%. 5.出租率比较高 经过市场调查和分析,三处的酒店式公寓出租率都比较高,在90%以上. 这跟它们所处的地段和周边交通及配套等方面的优势不无关系;当然,最主要的原因还是来源于比较旺盛的市场需求. 6.目标客户群 该板块的酒店式公寓的客户群主要有三: ①商务人士,包括国内商务人士和国外商务人士.主要为常驻本地的商务人员,管理人员和高级技术人员,此外,也有中小企业的业主. ②投身事业的年轻人.他们因为生活自理能力比较低,或者专注于事业而没时间打理生活,这部分人一般有较高收入. ③向以上两种人群提供租房的投资客.这部分人一般资金比较充足,再加上酒店式公寓小户型投资不算大,且风险较小,投资回报率较高. 7.升值空间有限 8.个别楼盘物业管理服务质量偏低 据调查了解,上述三个楼盘的物业管理质量有高有低,个别楼盘的物业管理上存在相当问题. 如狮山丽晶,区内人员较混杂,甚至有物管向客户提供虚假水电费单据的现象,这种现象确实另人咋舌. 汇豪国际和锦丽苑的物管要优于狮山丽晶,但也有不尽如人意之处. 9