2007年北京长安新城商业群投资分析.ppt

区域住宅社区人口数量统计 区域公建分布：写字楼 区域公建分布：其他 区域潜在公建 区域人口消费水平 区域内主要集中商业 民岳家园 万科紫台 珠江峰景 天鸿美域 区域内潜在商业 华富丽苑 彩福街 环图中心 华富丽苑 区域内潜在商业 2007年入市项目招商情况一般。 2008年以后新增商业建筑形式以住宅低商或裙楼为主，面积以100-150平方米的中小型商铺为主，租售策略以散售为主。 　 未开工 2010年 购物中心，其中超市17000平米 4 TESCO （临西四环部分） 停业整顿 不详 出版物交易中心 2 环图中心 招商 随时 无 0.3 彩福街 　 在建 2008年前有2万平米街铺开业 社区配套 4 天鸿美域底商 　 部分完工 2008年 社区配套 0.78 万科紫台底商 　 完工 2008年 社区配套 1 珠江峰景底商 5 一期正在招商 2007年底 超市（5000平米）、专卖店 1（一期）；9（总） 金旺世纪国际购物中心 1.8 招商 2007年7月 购物中心，其中超市约10000平米 3 华富丽苑底商 2 招商 2007年 餐饮、卖场（3000-4000）、娱乐 1.6 民岳家园底商 租金 现状 预计开业时间 规划业态定位 建筑面积（万平方米） 项目名称 1. 项目概况 2. 区域消费需求分析 3. 区域商业供应分析 4. 市场机会分析 5. 假设和方案设计 6. 投资回报分析 7. 风险分析及建议 需求、供给分析对比 区域内现有人口消费能力一般、消费习惯保守，2007-2008年新入住人口有助于提升商业消费量和消费水平。 区域内商业在分布上不具备便利性，在经营上缺乏统一管理，在业态业种档次的组合上比较单一，即将开业的商业由于建筑、定位等多方面原因，空置面积占50％以上，招商情况一般。 9.78 2.7 2009年及以后新增 5.6 3.18 2007-2008年新增 32　 18.42 2006年 商业面积（万平方米） 人口（万人） 年度　 只有具备好的建筑形式、业态组合和经营管理，才能形成足够的吸引力激发消费。 借鉴案例：上海大拇指广场 位置：上海位浦东联洋社区芳甸路 占地面积：5.3万平米 建筑面积：7.7万平米 业态：超市、精品店、餐饮、娱乐 开业时间：2005年7月9日 大拇指广场是上海规模最大、功能最全的大型社区商业中心之一，被市商委等有关部门列为“上海十大社区商业示范点”。 业态规划 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 业态组合 30％ 95％ 入住率 350 300 车位 无 有 竞争项目 周边暂无新盘上市 10000-12000元/平米 周边新盘价格 12000-18000元/平米 6000-8000元/平米（核心商圈） 周边二手房价格 40%境外人士，东南亚居多 京西内部消化及部分地产品牌追随者 主要购买对象 无 有 竞争项目 8%/年 　- 租金涨幅 2-3 　- 起始租金 以“新上海人”为主，消费能力较强 以经济适用房为主，消费能力有限；随着新项目的入住，将有所提高 消费水平 16万 18万 消费人口 2005.7 -　 启动时间 超市、精品店、餐饮、娱乐、家居 超市、精品店、餐饮、娱乐 业态规划 5万（不含酒店） - 建筑规模 以广场为中心、若干独体建筑的有机联结 - 建筑形式 大拇指广场 本项目 对比类别 大拇指广场和本项目对比分析 借鉴之处： 开放的建筑形式对于商业（招商、经营）的促进作用 规模、档次、业态组合与区域社区消费水平匹配 1. 项目概况 2. 区域消费需求分析 3. 区域商业供应分析 4. 市场机会分析 5. 假设和方案设计 6. 投资回报分析 7. 风险分析及建议 假设 以大型超市为主力店，带动餐饮、零售、娱乐服务。 F1 超市 扶梯 超市入口 下沉广场 商铺 商铺 商铺 商铺 商铺 6881平方米 车库入口 车库出口 扶梯 F2 超市 6881平方米 扶梯 扶梯 F3 超市 6881平方米 扶梯 扶梯 B.A.Consulting 长安新城商业群投资分析 DGP工作组2007年4月 1. 项目概况 2. 区域消费需求分析 3. 区域商业供应分析 4. 市场机会分析 5. 假设和方案设计 6. 投资回报分析 7. 风险分析及建议 1. 项目概况 2. 区域消费需求分析 3. 区域商业供应分析 4. 市场机会分析 5. 假设和方案设计 6. 投资回报分析 7. 风险分析及建议 项目概况 位置：西四环外，大成路和永定路西南 规模：总建筑面积48900平方米 层数：地下两层，地上四层局部五层 业态：大型超市、餐饮、休闲娱乐、精品专卖等 工程进度：预计年内开工，2008年交付使用 项目现状：已取得土地使用权证和规划许可证，目前正在进行