2007年北京A座个性化酒店发展方向分析.ppt

市场定位：个性化设计酒店 经营定位：优质物业持有 利益贡献：提供长期可持续增长的稳定现金流，对资金收益率的补充融资平台； 1、位于燕莎核心区，区域价值与发展潜力突出，其地段的高价值决定了项目具备了高市场价值与地位的质素： 第三使馆区日益成熟令本已成熟完善的涉外氛围更趋浓郁； 三元桥商务圈市场地位的确立，令商务氛围更为强化； 立体交通体系的完成将进一步缩短与机场的距离，令商务条件与功能更为便捷； 作为燕莎和丽都涉外商圈之间的关联纽带，霄云路成为北京又一处高端时尚人群聚集地。 1．项目利益、品牌共同体原则 本案规模小，必须令项目的每一组成整合构成项目的利益共同体，并为目标 实现作出恰如其分的利益贡献。A座由于前期手续、产品特点及改造周期所限， 不便销售，将其定位为个性化酒店的定位可以提供长期可持续增长的稳定现金 流，对资金收益率的补充融资平台，同时与B、C座及项目整体气质相吻合，便 于项目品牌的快速传播。 二、产品因素 2.国际品牌： 现在，一些跨国饭店集团已经进入Boutique Hotel市场，如喜达屋推 出了w品牌，IHG于2004年培育的indigo品牌，万豪与意大利珠宝商和奢 侈品制造商bulgarispa共同创建的bulgari品牌，希尔顿也在伦敦创立了集 团旗下的首家Boutique Hotel—trafalgarhilton，等等，更有个别的饭店集 团在市场上的主打业态就是Boutique Hotel。 韩国w酒店 深圳木棉花酒店 北京木棉花酒店 北京富邦国际酒店 本案与个性化酒店的硬件指标与有很多相对应之处，具备改造可行 性，同时可以兼顾差异化竞争与成本控制原则。 不同等级个性化酒店装修标准 注：数据来自相关设计单位和设计师。 普通个性化酒店装修成本预计 1.周边邻近酒店价格汇总表格 目前区域三、四星级酒店平均房价约600元/间/天，而北京木棉花与富邦等个性化酒店打折后的主力客房租金基本与之持平，本案暂以日租金为600元/间/天，200间客房、80%出租率（北京市总体出租率）计算： 年收益为：600*200*30*11*80%=3168万（不含物管及相关费用） 调研项目之一：北京木棉花 调研项目之二：北京富邦国际酒店 总结 从本案的区域特征、市场竞争与产品特点出发，满足并适合个性化酒店的成长条件与定位； 本案与个性化酒店的硬件指标与有很多相对应之处，具备改造可行性，同时可以兼顾差异化竞争与成本控制原则。 从改造条件、改造成本与运营风险的角度出发，可初步判定，本案不适合高级精品酒店定位，与常规个性化酒店的特征及定位相匹配。 常规个性化酒店得装修改造成本，远远低于四五星级酒店，但基本可以实现与之持平的租金收益。 二、个性化酒店基本特征 目标客群：目标客群约为30—45岁，喜爱新潮的时尚商人和追求生活趣味的旅游者，消费价格属于中上档。 第四部分 个性化酒店成本核算 ◇第一部分 项目发展方向建议◇ 主打客房面积为30平方米，配有高速宽带上网接口、个性卫浴设施、卫星频道电视所有房间配备液晶电视及上网接口、每个房间以不同的色彩灯光来装饰 ? 敞开式的玻璃衣柜、高档床上用品配置 （北京木棉花） 木棉花、北京富邦国及酒店 1800——2500元/平米 常规个性化酒店 仅53间客房，客房主打面积都为65—75㎡，全为豪华商务房，落地钢窗配有特色的木制百叶帘，开放式的厨房和酒吧及独立的私人会客空间，以及全部原创的家私和完美的具有270o视听系统的享受。酒店 以橙色为主色调，各个楼层又有其各自的色调，电梯的变色灯光配合着各个楼层而不断变化。 （上海璞邸精品酒店） 喜达屋w酒店，上海璞邸精品酒店 4000元以上/平米 高级精品酒店 配套设施 代表项目 装修成本（含家具家电） 酒店等级 高级精品酒店必须达到或高于四、五星级酒店的装修配套标准，前期成本投入较大，运营风险较高，从改造条件和改造成本的角度考虑，本案不适合高级精品酒店定位；常规个性化酒店的空间格局及装修配备可与本案的基本条件相匹配，且前期投入成本较少，运营风险较低，因此可初步判定，本案适合于常规个性化酒店定位。 建筑面积：40-50m2/每间客房(包括公摊、公共、后勤面积)。 投资概算：10-15万元人民币/每间客房（含装修配饰及家具） ?酒店员工