2007年济南泉城路板块市场分析.ppt

泉城路板块市场分析 目录 区域基本情况分析 区域规划 配套状况分析 区域住宅市场 区域写字楼市场 区域基本情况分析——区域概况 泉城路板块位于历下区、市中区和槐荫区交界处，是济南的中心区，东至历山路，西至顺河高架桥，南到泺源大街两侧，北至大明湖侧。 区域基本情况分析——区域概况 泺源大街属于济南的央区地带，是济南最高端和最繁华的财富之地，有济南的CBD之称。交通顺畅，商务集中，配套成熟完善，是济南当之无愧的财富。 本区域也是山东省人民政府机关驻地，省政府、省政协、省人大都坐落在区域内。 区域基本情况分析——人口状况 本区域包括泉城路街道办事处、趵突泉街道办事处、泺源大街街道办事处。区域面积6.05平方公里，人口9万人，人口密度为14876人/平方公里。远高于济南市和济南其他区域平均水平。如此高密度和高收入人口成就了泉城路板块的金牌商圈地位。 区域基本情况分析——经济状况 本区域是企事业单位的驻地，无大型生产加工企业。商业为支柱产业。 2006年，全办实现地方财政收入4390万元，限额以上工业销售收入6012.2万元，出口创汇1197万美元，利用外资350万美元，社会消费品零售总额257287亿元，招商引资近5亿元。 从总体来看，本区域经济状况良好，居民收入较高，为城市发展带来了大量高收入消费人群。 区域规划——城市定位 根据济南市整体规划，济南的整体定位是著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市 。这给济南市的房地产发展带来了新的契机。 围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。 区域规划——区位功能定位 主城区功能定位：以发展现代服务业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济。适度发展无污染、低能耗、高科技、高附加值的高技术产业等新型工业。 区内功能高度集中、人口和建筑密度较高的地区实施“中疏”策略。控制人口容量和建筑容量，疏解旧区功能和交通，增加绿地、开敞空间和服务设施，提升旧城整体环境和城市功能。 区域规划——区位功能定位 主城区功能定位：以发展现代服务业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济。适度发展无污染、低能耗、高科技、高附加值的高技术产业等新型工业。 泉城路：提升泉城路市级商业中心，提升强化城市商业、文化、旅游等中心功能， 泺源大街：提升以经七路、泺源大街为中心的传统商务金融中心区，基本形成以泺源大街、经七路传统金融商贸区为基础，东部金融商贸区为核心的功能互补的金融功能区。 区域规划——限制发展 对区内功能高度集中、人口和建筑密度较高的地区实施“中疏”策略。控制人口容量和建筑容量，疏解旧区功能和交通，增加绿地、开敞空间和服务设施，提升旧城整体环境和城市功能。 限制了本区域内房地产发展数量，但同时提高了区域内的配套环境，区域内现有的房地产弥足珍贵。 配套状况分析——配套情况 交通配套：本区域是济南市的核心区域，临解放路、历山路、泺源大街和顺河高架桥，是济南市的交通枢纽，几十路公交车可以到达济南的任何地方。 生活配套：成熟商圈，有完善的生活服务配套，通过顺河高架桥可直达遥墙国际机场，沿共青团路、纬二路到汽车站和火车站。 配套状况分析——生活配套 购物：泉城路商业街、国美、苏宁、沃尔玛、家乐福、银座、贵和等。 医院：中心医院、齐鲁医院、历下人民医院、济南妇幼保健院、济南铁路医院等 酒店：贵和皇冠假日、银座泉城、银座索菲特、玉泉森信大酒店、丽舍酒店、华能大厦、山东新闻大厦、良友富临大酒店、中豪大酒店等。 区域住宅市场——整体状况 本区域近年来少有住宅产品推出，代表项目有大舜天成自由城和银座晶都国际，住宅面积9万平方米，整体均价6700元，由于产品的稀缺性，价格较高，销售状况较好。 区域住宅市场——总体特征 受“中疏”影响，近几年来区域内的住宅市场发展缓慢。少有住宅产品面世。 住宅档次较高，项目配套较好。产品平均价格在6700元/㎡。 户型多在40-80 ㎡ ，以小户型为主，同时配有少量大户型，满足成功人士的高端需求。 项目均为塔式建筑，容积率高。通过项目配套来提升产品品质。 项目多是商住两用，价格高，客户定位在高收入白领阶层。 区域住宅市场——大舜天成自由城 区域住宅市场——银座晶都国际 区域写字楼市场——总体状况 本区域写字楼主要分布在泺源大街和泉城路两侧，提升以经七路、泺源大街为中心的传统商务金融中心。写字楼配套较好，档次较高。 区域写字楼市场——开发情况 区域写字楼市场——开发状况 项目集中，品质较高，配套完善。 已入住项目四个，在建项目两个。 目前市场供给量15.5万平方米。 产品趋于同质化，以CBD和5A智能化为