2008安徽当涂县城房地产市场调查.ppt

当涂县城房地产市场调查报告 辉达楼盘代理销售公司 2008年3月 目录 一：影响本项目的大环境分析 二：住宅市场简析 三：商业市场简析 四：项目地块调研 五：项目价值分析 六：规划建议 一：影响本项目的大环境分析 当涂经济概况 经济比较发达，2003年以来连续四年位居安徽经济十强县前列，农民人均纯收入连续六年位列安徽省之首 。 经济特点： 民营企业为核心，刃模具、机床、筑路工程机械配件享誉全国，并已形成了密集的产业集群；长江钢铁和蒙牛乳业等骨干企业已进入稳定发展成长期，在建的力通稀土钢缆（即将上市）、山鹰纸箱（上市）、比伦生活用纸及中意合资发酵肉制品等两亿元以上项目，将对全县经济发展形成重要支撑；另外正在筹建的大唐当涂电厂，总投资达120亿元，将于2009年建成。 房地产市场概况 总体：商品房供应情况： 2007年当涂现成商品房供应量为55万方，县城房地产竣工面积35万平方米，其中以拆迁安置为主的经济适用房、回迁安置房竣工面积13万平方米。 和2006年相比，市场供应量增长了120%。各项目之间的竞争也更加激烈了！ 城市规划 是马鞍山市的副城区： 根据“马鞍山的城市规划”：整个马鞍山城市规划布局结构呈带状组团式发展，形成“一主一副两带”的空间结构形态，其中“一主”——主城区（马鞍山），以现状建成区为基础，东扩南进。主城区是以行政办公、商业金融、科技文教、产业信息、交通居住等为主的市级综合性功能区；“一副”——副城区以当涂县城为基础，结合城市经济技术开发区南区的建设形成城市副城区。副城区是以商贸、工业、交通及居住为主的区级综合性功能区；“ “融入马鞍山、打造副城区”是当涂的发展目标。 县城建设按照“东扩西拓，北接南延”的发展思路。 发展方向：主城区（马鞍山）主要向南发展,适当向东发展;当涂县城向北发展（与马鞍山融为一体），适当向东，向西发展 。 城市规划 人口与城市规模规划： 根据当涂县城总体规划(2002—2020)，明确县城建设用地以向北发展为主，适当向西、向东发展，县城发展人口规模20万，用地规模近22平方公里。 目前人口：县城约12万，用地规模约12平方公里。 建设核心区：政务新区（北部）主要为襄城河两侧地区,为副城区行政办公区和大型居住片区.以太白广场和行政办公中心建设为立足点,加大周边居住区建设力度 护城河改造 由于本项目在东护城河西岸，因此护城河改造对项目的影响比较大。 现状：目前只在提曙路行春桥附近进行了改造，长度大约有200米。进度比较慢（主要是资金问题）。本案附近的区域还没有动工，具体什么时候能进行改造，通过对周边居民的调查，都不是很清楚！ 功能划分：把整个护城河分为五个地块，同时，根据整个护城河景观突出自然、人文、教育、休闲、娱乐的功能定位，分别设计了历史文化展示区、休闲娱乐区、民俗展示区，科技展区共四个基本的功能区。本项目处于休闲文化区与名人展示区之间！ 护城河现状 小结 大环境比较好，为本项目提供了一个比较好的经济环境和销售空间（从规划中可以看出）！ 最大的变数：护城河改造！ 护城河改造工程量大，所需要的资金多，目前具体改造时间还不确定，将直接影响本项目的价值提升，影响范围在5%左右！也就是说，如在没有改造好的情况下能卖2800元/平方，那么改造好以后至少2950元/平方！ 另外一个影响就是项目的定位，特别是以后沿河的商业定位！ 二、住宅市场分析 板块分析 根据在售项目地理位置，可以将整个当涂县城分为三个板块： 东城板块：指于湖路以东地区。地块特点：有一定的发展潜力，配套设施差，人气不旺，房价比较低，目前项目有东方嘉园。房屋均价为2000元左右/平方米。 新城区板块：青莲路以北地区，地块特点：环境优美，是政府机关集中所在地。项目档次比较高，规模大，产品质量好，是当涂房价最高的地区，房屋均价为2800元左右/平方米。 老城区板块：护城河以内的老城区。地块特点：传统的商业中心，人口密集、商业发达。项目档次一般，但是位置好，因此房价与新城区基本一致。以阳光花园、故孰新城为代表，房屋均价为2700元左右/平方米。 基本板块划分 主要在售项目规模分析 主要在售项目房价分析 主要在售项目房价分析 价格上涨幅度： 和全国一样，从去年下半年开始，当涂房屋价格开始上涨，上涨幅度大约在10%左右。以九韵城市花园为例，07年9月份房价大约在2600元左右/平方米，目前已经达到2900元/平方米。 房屋价格体系： 根据楼层、位置、朝向等因素，采用一房一价的价格体系。 楼层差价： 楼层差价比较大，最好的楼层一般是3、4楼，高出其他楼层约200元/平方米。 市场销售进度分析 物业类型分析 产品分析—外立面 住宅外立面很少采用三段式外立面，多采用两段式的比较多，通常是储藏室采用一种格式，正常住宅采用一种格式。 储藏