2008年3月衢州住宅市场研究报告下.doc

〖宜居嘉园〗 项目概况 宜居嘉园由衡水庆盛房地产开发有限公司开发，项目位于人民东路（河东公园对面）。 总体规划 项目总占地103亩，总建筑面积14.4万，容积率2.0，绿化率30%，包括18栋6+1多层，2栋19层高层和1栋22层高层。 产品分析 外立面 外立面为现代风格，采用了白色和灰色涂料。 景观设计 同河东区的其他楼盘相似，该项目的景观设计业较为简单，只设计了中心花园和楼间景观。 户型： 户型 面积(平米) 配比 两室两厅一卫 72.09—118.85 53% 三室两厅一卫 95.47—135.86 30% 三室两厅两卫 126.42—131.98 17% 宜居嘉园的主力户型为两室两厅一卫和三室两厅一卫，层高为2.8米，交房标准为毛坯。 户型图 两室两厅一卫 80平米 三室一厅一卫 97平米 三室两厅一卫 131.86平米 三室两厅一卫 95-111平米 两室两厅一卫 75平米 三室两厅一卫 95-100平米 楼间距：多层20—30米，高层40米左右。 采暖方式：暖气片。 项目配套及智能化 内部配套：幼儿园。 周边配套：北门口小学、长途汽车站、吉美超市、二院、五院。 智能化：智能安保系统。 销售情况 价格：均价3100元/平米。 优惠政策：一次性优惠30元/平米，贷款10元/平米。 推出房源：2栋19层高层。 车库：12万/个。 销售率：目前项目整体已售约70%。 项目点评 优势：价格相对较低，已是准现房销售； 劣势：项目设计和规划都较为普通。 1.4上述样本产品特征对比分析 基本信息 项目名称 项目位置 开发商 金域蓝湾 桃城区-红旗大街与永兴路交汇处（青年公园东侧） 衡水天正房地产开发有限公司 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1 紧邻主干道，交通便捷 S2 地块较方正，便于规划 S3 地块紧临衡水湖，景观资源优越 W1 项目周边环境极为杂乱 W2 周边配套严重不足 W3 村庄回迁房包含在地块中 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1衡水市场产品同质化现象严重，普遍缺乏特色 O2 原生态风景区适宜搭配别墅形式的住宅 03 政府盼引进有实力开发商，可借势争取优惠条件 T1 2010年各项购房政策出台后市场出现一定程度观望情绪 T2 衡水新增楼盘供应量较大，未来竞争激烈 T3 衡水湖景观及水位受自然环境影响 1.6 结论 以上调研表明，衡水城区新建普通商品房销售价格在3500元-4300元之间，且区域市场在售项目同质化较为严重，且多为中低端项目。我项目虽然位于未开发的湿地自然保护区，但交通状况良好，形状较为规则，区域未来价值提升空间较大，结合良好的景观资源，适合高档住宅物业的开发，尤其是别墅类的住宅的开发。 因现房销售在衡水市内较受欢迎，故本案在营销中会遇到销售周期时间长、回款压力大的问题。因当地购房者大部分为自用客户，大型高端住宅项目在项目建设初期甚至更早开始销售，对于当地购买人群接受较位困难，须开辟多种客源渠道。 从区域位置上分析，衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。 从远期城市规划分析，衡水城区发展方向将向衡水湖靠拢，凸显“大衡水”的城市格局，远期将形成主城区与衡水湖连为一体的格局；在市政配套到位、交通路网全部展开后，将更大程度是吸纳郊县高收入人群到此区域置业，促进本案的销售。 项目产品定位 衡水房地产市场发展较为落后，市场上产品的同质化严重，目前市场上所谓的高端楼盘也只是在落后的整体市场上稍显突出，并不具备真正高端项目的品质，当地居民对高档楼盘的认识受市场水平制约。根据之前的市场分析，可以总结： 衡水经济稳步发展，消费水平逐步升高，急需要引领市场的产品； 改善型消费为房地产市场主力客群，需要提升居住水平的住宅产品； 本案交通便捷、景观资源丰富、地块方正，具备优越的自身条件； 市场住宅产品同质化严重，存在市场突破口。 因此，本项目市场定位为： 经典联排 + 水岸风情独栋豪宅 定位解读： 标杆独栋别墅，户型面积控制在450-500平米。为本案市场地位标签。 小独栋别墅，户型面积建议控制在350-380平米。 项目主力户型联排别墅，建议以控制总价为原则，集中控制在230-280平米。 户型类型 面积区间（含地下） 户型比例 联排 230-280 60% 小独栋 350～380 35% 大独栋 450～500 5% 2.1目标客户群定位 客群阶层属性 按如上产品定位，本项目客户定位如下： （1）基本特征 年龄 35—50岁 职业 各类型私企老板、大型国企高层、政府高官 收入