2010年9月北京石景山区深入研究上.pptVIP

* 石景山区深入研究报告 满江红（北京）房地产经纪有限公司 Part1 区域概述 Part2 市场分析 Part3 目标客群分析 目 录 Part4 土地动态 Part1 区域概述 区域概述 区域背景 区域概述 受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题已经得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。? 其实，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积累，已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。 2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。 区域人口 区域概述 一、区域人口总量 2009年石景山区域内共计居民家庭130232户，其中常住人口336427人，与第五次全国人口普查区域人口普查时相比，区域内常住人口增长率为7.48%（包括自然增长与人口迁移），流动人口增长17.13%，区域外来人口数量为60079人，具体数据详见下表： 资料来源：北京市统计信息咨询中心 60079 外来人口数量（人） 336427 总人口（人） 130232 总户数（户） 数 量 类 别 区域范围内人口状况统计表 区域人口 区域概述 资料来源：北京市统计信息咨询中心 41.2 平均年龄（岁） 100 合计 6.3 70岁以上 12.7 61-70岁 12.3 51-60岁 19.7 41-50岁 18.6 31-40岁 12.7 21-30岁 17.7 20岁及以下 区域市场比例（%） 按年龄分组 二、年龄结构 区域范围内人口年龄结构比例统计表 上述数据表明；人群年龄结构中21-40岁、41-60岁共占63.3%，表明本区域以青年、中年年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最强的消费群体，是各服务行业最为有效的支撑；其中0-20岁的人口总数达到6.98万人，占总体人口的17.7%，在未来几年消费市场中，此年龄阶段的人口将具有较强的消费潜力；本地区61岁以上的年龄段占本区域人口总数的19%，该部分人群消费特点是消费需求随着年龄的增长逐渐减少，其消费观念保守，冲动性购买较少并且购买之消费品种较为单一，消费品大多以日常用品为主，尽管此年龄段所占比例不大，但仍会成为消费市场发展的阻碍因素之一。 区域人口 区域概述 资料来源：北京市统计信息咨询中心 三、居民可支配收入 指居民可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。今年1~8月，全区城镇登记失业率为2.86%，同比下降0.22个百分点。同期，全区城镇居民人均可支配收入16888.8元，同比增长8.3%；人均消费性支出为11033.7元，同比增长10.2%。恩格尔系数为34.2%，同比下降0.9个百分点。全区就业岗位基本稳定，居民收入稳步增长。 四、在岗职工年平均工资 在岗职工年平均工资表明一定时期在岗职工工资收入的高低程度，是反映职工工资水平的主要指标。2005至2009年，石景山区在岗职工平均工资由21254元增长至60734元，平均增幅为16.9%。 6.9 7.2 20.1 32.7 33.1 百分比 6001元以上 4001-6000元 2001-4000元 1300-2000元 1300元以下 月收入 区域范围内人口收入水平统计表 区域配套 区域概述 在石景山区，大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园……汇集于此。教育环境也是非常不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、万达广场、太平洋百货、小白羊超市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的基本保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。 同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外