公寓大厦管理维护常见问题.ppt

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公寓大厦管理维护常见问题

公寓大廈管理維護常見問題 前 言 桃園縣公寓大廈暨社區服務協會自成立 服務至今,有非常多社區大樓及相關人員前 來尋求協助解決或答覆其在社區內所遭遇之 問題,而所提出之問題態樣林林總總,包羅 萬象,茲僅就公寓大廈所常見之問題部分, 綜理如下: 公共基金、管理費 新案場,要請領建商提撥的基金需具備哪些資料? 請領公共基金所需相關表單,可上網輸 入「桃園縣政府工務處使用管理科」點選進 入「使用管理業務」點選左側「公寓大廈為 民服務專區」,即可下載相關申請書表及填 寫範例。【TEL:3322101轉6110-6114】 若能親至桃園縣政府工務處使用管 理科洽詢則更為清楚,現場備有相關各項表 單可供索取。 建設公司是否要付管委會修繕基金,如果大廈己使用12年可否要求該公司補給? 如果貴社區之建造執照取得時間係在84 年6月30日後,建商依法應提撥公共基金給貴 社區(本條例第18條、施行細則第5條參照 ),但法規並無建商須負擔『修繕基金』, 但若係建築物之主結構出問題,則可專案與 建商協調維修事宜。 依公寓大廈規約範本第十一條第三項第四款供墊付前款之費 用。應由收繳之管理費歸墊,但因管理基金已將用盡,該用 何種方式歸墊?否則遙遙無期,基金無法回墊。 社區之財務管理應量出為入,並留有結餘款以累積做為 爾後重大修繕之用。依本條例第10條第2項規定:「共用部 分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按 其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分 所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負 擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規 定。」可先由管委會計算目前所收管理費是否能平衡,再預 計欲累積公共基金金額,做成提案後提交區分所有權人會議 中表決。 住戶遲繳管理費之利息如何計算,起算之依據日為何?因此衍生之各項費用支出可否由住戶自行負擔? 依本條例第21條規定:「區分所有權人或住戶積欠 應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二 期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理 負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及 遲延利息。」故建議以郵局存證信函方式催告,其遲延 利息之起算於提出請求後即可開始計息(明確載入規約 內較無爭議)。至於遲延利息利率之計算,可於規約約 定之,如規約未定者,則以法定利率百分之五計算。 若管理委員會對欠繳戶進行訴訟,自得於訴之聲明 內聲明「訴訟費用由被告負擔」;並於法院未於訴訟費 用之裁判確定其費用額者,第一審受訴法院於該裁判有 執行力後,提出費用計算書、交付他造之計算書繕本或 影本及釋明費用額之證書,聲請確定訴訟費用額。 欠繳管理費,催繳都不理該怎麼辦?   依本條例第21條規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相 當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理 委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」管理 委員會應先寄郵局存證信函定相當期限催告,住戶仍不繳納 時再向管轄法院聲請發支付命令或直接向管轄法院提起民事 訴訟請求給付管理費及其遲延利息。若經強制執行後再度積 欠金額達其區分所有權總價百分之一者,經管理委員會促請 其改善,於三個月內仍未改善者,管理委員會得依區分所有 權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。住戶如為區分所有 權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之 決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地 所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成 移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣 之。 所有權人若拒繳地下停車場的清潔費,管委會該怎麼做?   本條例第21條規定:「區分所有權人或 住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定 相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及 遲延利息。」故遇到拒繳費用者,仍可依催 收管理費之程序執行之。 欠繳管理費達二期以上,經管委會通知後仍 不給付,依本大廈之規約規定,可採斷水斷 電管制,依法是否會侵犯住戶私權呢? 本條例針對欠繳管理費已訂有相關規定 執行程序及罰則(第18、21、22、49條)可 資遵循,且住戶水電費均有繳納,電力公司 及自來水公司應不會配合管委會逕自對住戶 進行斷水斷電等措施,若管委會私自為之, 恐無權對水電設相關設備做以上處分,而此 行徑已侵犯住戶基本生活權利,不可為之。 房屋賣掉或經法院拍賣,管委會不知道,新買主出現要來整修 房屋,積欠修繕費及管理費,是否電梯不要給他

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