万科2006上海新江湾城C2地块定位报告.ppt

合生1号的深入研究——整体形态 中档项目，中规中矩均好，没有清晰的中心景观； 单体的景观价值等次不清晰； 产品形式不纯粹，城市界面相对凌乱； 鱼骨的车行流线破坏中心景观，底层同外界没有隔绝； 合生1号的深入研究——两房 杨浦后小太阳 有投资意识、考虑过1－7单元的三房（总价220万）占两房客户的5－10％ 杨浦孩子三代 225万 10900 110×2 一梯两户打通 婚房属性 杨浦青年之家 看重复旦，父母给子女买房 外地来沪的青年之家 106万 11000 96 三个南向采光，不通透 有投资意识，一次性付款比例高，老人付钱 杨浦青年持家、老人一代 注重生活享受 杨浦青年之家 125万 11400 110 南北通端头户型 嫌房间偏小，注重生活享受 2、杨浦青年之家 挑楼层挑总价，价格明感 1、宝山小太阳； 123万 11200 110 南北通透中间户型 备注 客户 总价 单价 面积 产品 合生1号的深入研究——三房 看重院子 杨浦富贵2 434万 15500 280 前排景观三房两套打通 自住考虑用四房户型替代，还是有什么投资考虑 宝山孩子三代、富贵2 360万 15000 240 中心园林3+2模式 希望能加多一个房间、加大卫生间和厨房面积 宝山后小太阳 234万 15800 148平 中心园林三房 公园景观、升值潜力 杨浦后小太阳 217万 15500 140 南侧看公园三房 备注 客户 总价 单价 面积 产品 稀缺景观、复式的产品感受 富贵2（杨浦政府官员） 396万 16500 240 前排景观复式 注重视野开阔，房间数等实用功能 宝山富贵2 472 17000 278 中心园林复式 复式 备注 客户 总价 单价 面积 产品 　 合生1号的深入研究 合生1号的意义 1、新江湾城的整体环境是客户购房的首要驱动力； 2、主要利润贡献——宝山客户。支付能力强，更喜欢安静的中心景观位置，喜欢高楼层视野开阔。三房四房需求非常大。 3、主力产品——杨浦客户。更喜欢看公园景观的前排单元。对居住细节要求高，看重露台等附加值东西，对复式的产品感受有追求。 4、补充产品——两房。单价上限为1.15万左右，而且销售相对较慢。 C2的客户筛选 稀缺景观、复式的产品感受 富贵2（杨浦政府官员） 396万 16500 240 前排景观复式 注重视野开阔，房间数等实用功能 宝山富贵2 472 17000 278 中心园林复式 复式 看重院子 杨浦富贵2 434万 15500 280 前排景观三房两套打通 自住考虑用四房户型替代，还是有什么投资考虑 宝山孩子三代、富贵2 360万 15000 240 中心园林三房148平＋92平两房 希望能加多一个房间、加大卫生间和厨房面积 宝山后小太阳 234万 15800 148平 中心园林三房 公园景观、升值潜力 杨浦后小太阳 217万 15500 140 南侧看公园三房 三房 杨浦后小太阳 有投资意识、考虑过1－7单元的三房（总价220万）占两房客户的5－10％ 杨浦孩子三代 225万 10900 110×2 一梯两户打通 婚房属性 杨浦青年之家 看重复旦，父母给子女买房 外地来沪的青年之家 106万 11000 96 三个南向采光，不通透 有投资意识，一次性付款比例高，老人付钱 杨浦青年持家、老人一代 注重生活享受 杨浦青年之家 125万 11400 110 南北通端头户型 嫌房间偏小，注重生活享受 2、杨浦青年之家 挑楼层挑总价，价格明感 1、宝山小太阳； 123万 11200 110 南北通透中间户型 两房 其他 客户 总价 单价 面积 产品 　 C2的主力客户依次为： 1、杨浦后小太阳、宝山小太阳客户——三房； 2、宝山孩子三代——四房； 3、杨浦宝山富贵2——复式户型； 4、杨浦青年持家或老人一代——两房。 C2的主力产品: 三房、四房以及复式类产品 高校教师： 杨浦是上海著名的高校区，区域内共有17所高校，其中复旦大学有正副级教授1350人，同济大学有正副级教授1800余人，估计整个高校区会有超过5000名教师拥有教授或者副教授职称； 据了解普通教授的正常收入为10-15万，在外面有项目带年收入可以达到50万左右的教授约占20%，估计有1000余名。这部分教师有很强的购买力，年纪大多在35-45岁左右，属于改善型需求，三房或以上房型，面积需求在150平米以上。 每年留校的学生也不少，复旦每年大概有200名左右研究生留校任教或者其他岗位，这其中有不少有购房需求的，由于是首次置业，一般选择两房，总价控制在100万以内。 C2的客户定型描述 杨浦后小太阳、青年持家、富贵2典型 宝钢员工及宝钢上下游产业链上相关私营业主： 宝钢共有正式员工约15000人，其中管理人员约占到了30%，这部分中层管理者一般