上海不夜城华森钻石广场写字楼项目分析定位部分1.pdfVIP

华森钻石广场 目 录 市场篇市场篇 市场篇市场篇 一、 经济背景 …………………………………………………………………………………………………. 二、 不夜城地区区域环境分析 ……………………………………………………………………………… 三、 不夜城地区办公楼物业||||情况 …………………………………………………………………….. 四、 不夜城地区商业物业市场情况 ………………………………………………………………………… 五、 对项目有参考价值的可比项目案例分析 ………………………………………………………….. 六、 市场部分总结 ……………………………………………………………………………………………. 产品篇产品篇 产品篇产品篇 一、 项目分析 …………………………………………………………………………………………………. 二、 SWOT 分析 ………………………………………………………………………………………………. 三、 定位原则 …………………………………………………………………………………………………. 四、 定位依据 …………………………………………………………………………………………………. 五、 产品定位 …………………………………………………………………………………………………. 华森钻石广场 一、 经济背景 1 、、 现行经济形势对房地产市场的影响现行经济形势对房地产市场的影响 、、 现行经济形势对房地产市场的影响现行经济形势对房地产市场的影响 上海市经济一直处于快速发展的进程中 ，但近年来，中央及地方政府方面推行了一系列宏观调控政策，尤其针 对房地产市场 ，调整楼市供应结构，防止房地产泡沫产生，土地公开招投标政策、商品房网上合同备案、央行下发 的 121 文件 、国土资源部下发的 71 号文件 ，一系列旨在使土地交易市场透明化、规范操作、限制豪宅的过量开发， 一系列政策推行已显现出一定成效 ，一再提高房地产开发企业的资金和资质要求，使开发企业重新洗牌 。2004 年 10 月，央行升息，虽然此行为旨在减少通涨压力稳定物价，是对经济的全面调控，但对于投资资金量大的房地产 行业的影 响非常显著，一方面增加了购房者的还贷压力，另一方面也加大了开发企业的资金压力，使一些开发企业 在楼盘操作中更急于套现 。在目前上海的经济环境下 ，对于房地产业而言要面对以下的机遇和挑战： 2 华森钻石广场 经济仍处于高位运行 ，整体经济发展前景看好，入沪投资逐年上升，就业机会显著增加，房产需求有增无 减 。 居民收入逐年提升 ，对于零售消费品的消费能力和房地产消费能力均大幅度提高 。 宏观投资环境良好 ，经济往来活跃，使企业数量增加，同时也使不少企业有扩张的条件 。 政策方面对房地产行业仍持重点调控态度 ，目的在于规范土地交易市场和楼市，建立公平、透明 、合理的 市场环境 ，但调控政策出台的频率偏高，使大部分房地产开发企业的投资计划一直处于调整状态中 。尤其 是提高贷款门槛和利息金额 ，使房地产企业的资金压力加大，资金实力并非十分雄厚的房地产企业将会更 倾向于销售物业 ，包括住宅、商业、写字楼项目，以求快速回笼资金，而非出租长期持有所开发的物业 。 3 华森钻石广场 2 、、 上海经济形势预测上海经济形势预测 、、 上海经济形势预测上海经济形势预测 经济仍将处于高位运行状态 ，但增速可能有所控制 。 城市仍处于建设发展期 ，重要的基础设施建设工程大部分已立项，基础设施的投资力度将持续增加 。与此 同时，将为城市带来新一轮的发展契机 。 上海投资环境不断改善 ，吸引内外资金聚集申城，带来更多就业机会，使写字楼和住宅需求保持稳定 。 政府对经济过热一直保持警惕 ，升息后人民币有升值压力，大量国际游资进入国内以求获利，在近阶段相 关的经济调控政策的出台频率将会较往日偏高 ，政策变化对不同企业将产生不同的影响，企业方面需有较 强的应变能力 。 房地产为市政府认定的支柱产业 ，鉴于其对经济的拉动作用，将政府方面仍将对房地产业持支持态度 ，但 若该行业不健康运行 ，